“뜨는 동네를 만드는 것보다 더 어려운 일은
그 동네의 매력을 지키는 일이다.”

성수의 매력은 어떻게 만들어지고 진화했을까

성수동 10년의 기적을 만든 정원오의 도시 실험

2024년, 서울 성동구 성수동은 영국의 여행‧문화 잡지 《타임아웃》이 선정한 ‘세계에서 가장 멋진 동네 38곳’ 중 당당히 4위에 올랐다. 힙한 동네 성수는 여행지로서의 매력만이 아니라 경제적으로도 활력이 가득한 창의적 ‘생산도시’이기도 하다. 2013년 10,323개였던 기업체 수는 2023년 19,200개로 약 두 배 가까이 증가했으며, 산업 종사자 역시 77,369명에서 2023년 124,923명으로 크게 늘었다. 성수동의 경제적 가치는 10년 만에 3.5배 증가했다. 서울에서도 가장 가파른 상승세다.

이러한 성수동의 성공 뒤에는 지역 자체의 독특한 매력과 함께, 성수동에 모여든 청년 및 기업들의 창의적 노력이 있다. 정원오 구청장이 첫 임기를 시작한 2014년, 성수동에는 이미 청년 창업가와 예술가들이 모여 도시의 쇠락한 틈을 비집고 다양한 실험을 벌였다. 변화는 이미 시작되고 있었다. 행정은 그 변화를 돕고 북돋았다. 

도시가 스스로 어떻게 되살아날지 그 흐름을 읽은 정원오 청장은 일 잘하는 ‘조연’으로서의 역할을 충실하게 수행했다. 먼저 사람을 지켰다. 젠트리피케이션으로 자신들이 일군 지역에서 떠밀려 성수동으로 온 사람들을 지키기 위해, 전국 최초로 ‘젠트리피케이션 방지’ 제도를 도입했다. 그리고 풍경을 지켰다. 성수만의 독특한 분위기를 만드는 데 크게 기여한 ‘붉은 벽돌 건축물 지원’ 정책은 도시가 자신의 역사를 어떻게 기억하고 미래와 이어질지 고민하는 가운데 나왔다.

이 책은 10년간의 성수동의 변화를 담은 정원오 성동구청장의 기록으로, 동시에 도시의 흐름을 정확히 읽고, 주민의 의견을 경청하며 존중하는 도시 행정가의 통찰을 담고 있다. ‘성수다움’이라는 고유한 가치가 자연스럽게 형성되고, 국내를 넘어 세계인의 사랑을 받는 도시로 성장하기까지, ‘일 잘하는’ 도시 행정가가 어떻게 일했는지를 담담하게 들려준다.

추천사

프롤로그

PART 1 성수동을 찾은 청년들과 기업

1. 기업이 찾아오는 도시 
2. 브랜드가 되는 성수
3. 팝업시티 성수의 미래
4. 성수동표 도시재생의 시작, 특별계획구역 해제
5. 도시재생, 관찰하는 도시 정책

PART 2 붉은 벽돌로 도시를 디자인하다

1. ‘과정의 정치’ 재개발과 재생의 사이에서
2. 성수동표 도시재생
3. 붉은 벽돌을 재해석하다
4. 감각의 정치로 이룬 도시 디자인
5. 성수의 방식은 확산될 수 있는가  

PART 3 성수형 사회계약, 젠트리피케이션 방지 조례

1. 제도화된 연대, 성수동을 지키는 조례
2. 조례의 실천, 제도에서 현장으로
3. 시장을 지키는 젠트리피케이션 방지 정책
4. 한 동네의 정책 실험, 나라의 법과 제도를 바꾸다
5. 지속가능한 성수, 다음 장을 설계하다

PART 4 사회혁신 도시, 성수동

1. 소셜벤처, 사회혁신의 새로운 엔진
2. 성수동, 사회혁신의 실험실에서 세계적인 도시로
3. 성수동의 미래, 문화 산업의 중심지
4. 도시의 위기, 타운매니지먼트로 응답하다
5. 문화가 경제가 되는 도시 

에필로그

함께 ‘성수’를 만든 사람들

P.17

성수동 이야기는 자극적인 매운맛처럼 강렬함을 주지 않는다. 대신 곱씹을수록 은은한 기쁨이 오래남는, 담백하고 정갈한 음식 같은 이야기다. 어쩌면 낯선 이야기일 수 있다. 그러나 분명 새로운 통찰을 담고 있다. - 〈프롤로그〉 중에서

P.58

자신이 어떤 도시인지 애써 설명하지 않아도 되는 도시로서, 성수는 어느덧 그 자체로 이해받는 동네가 되었다. 걷는 이마다 저마다의 감각으로 성수동을 받아들이고, 머무는 이마다 자신만의 경험을 덧입히며, 그렇게 만들어진 기억들이 자연스럽게 ‘성수’라는 이름을 채워가고 있다. - 〈PART 1 성수동을 찾은 청년들과 기업〉 중에서 

P.147

요즘 들어 성수동을 찾는 사람들이 “느낌 있다”라고 말하는 것은 단지 벽돌의 물성 때문이 아니다. 그 벽돌이 새로운 재료와 충돌하거나 대조되는 방식, 시간이 남긴 흔적과 새로움이 어색하지 않게 나란히 놓이는 방식 때문이다. 낯선 것과 익숙한 것이 함께 있는 거리, 오래된 공간이 새로운 감각을 품는 장소다. 성수동의 붉은 벽돌은 바로 그 접점을 상징한다. - 〈PART 2 붉은 벽돌로 도시를 디자인하다〉 중에서

P.178

젠트리피케이션 대응은 사후 통제가 아니라 사전 예방이 핵심이다. 시장이 정상적으로 작동할 수 있는 환경을 조성하려는 노력은 도시의 경제적 지속가능성을 담보하기 위한 최소한의 공공 개입이었다. 황금알을 낳는 거위가 있다는 이유로 그 배를 가르려는 어리석음, 젠트리피케이션 방지 정책은 바로 그 어리석음을 사전에 차단하는 장치였다. - 〈PART 3 성수형 사회계약, 젠트리피케이션 방지 조례〉 중에서

P.182

성수동은 서울의 한 동네이지만, 이곳에서 일어난 일은 한 지역을 넘어 대한민국 도시 정책의 새로운 기준이 되었다. 우리는 정책으로 시작했지만, 결국 법을 만들었고, 그 법은 지금도 이 동네의 사람들을 지켜내고 있다. - 〈PART 3 성수형 사회계약, 젠트리피케이션 방지 조례〉 중에서

P.243

‘성수다움’을 지키고 확장하려면, 성수를 구성하는 행정, 상인, 창작자, 주민 모두가 주체가 되어야 한다. 타운매니지먼트는 그들을 연결하는 ‘운영의 틀’이다. 그리고 바로 이 지점에서, 성수는 새로운 도시 운영 모델의 실험장으로 거듭나려 하고 있다. - 〈PART 4 사회혁신 도시, 성수동〉 중에서

P.268

성수동은 21세기의 정치와 행정이 어떤 역할을 해야 하는지를 보여준 도시였고, 그 유효성을 입증한 도시였다. 도시 한복판에서, 사람의 힘과 아이디어가 어떻게 공간을 바꾸고 미래를 만들어내는지를 우리는 이미 경험했다. 그 흐름을 가로막지 않고, 흘러가도록 길을 내주는 것. 그것이 정치가 해야 할 일이고, 우리가 앞으로도 지켜야 할 자세다. - 〈에필로그〉 중에서

10년 만에 기업 수 2배 증가, 경제성장률 서울시 1위!

《타임아웃》 선정 ‘세계에서 가장 멋진 동네’ 4위, 성수동 10년의 기적

정원오 성동구청장, 그 모든 도시 실험의 과정을 담다

한때 낡은 구두 공장과 인쇄소가 가득했던 성수동이 불과 10년 만에 대한민국에서 가장 역동적인 비즈니스 중심지로 거듭났다. 2013년 10,323개였던 기업체는 2023년 19,200개로 약 2배 증가했고, 산업 종사자 역시 7만 7천여 명에서 12만 4천여 명으로 늘었다. 2025년 올해 외국인 방문객은 600만 명을 넘어설 전망이다. 2024년 성수동의 경제적 가치는 1조 5,497억 원으로, 10년 전보다 경제적 가치가 3.5배 상승했다.

SM엔터테인먼트, 무신사, 아이아이컴바인드, 크래프톤…. 많은 사람이 “어떻게 그런 기업들을 유치했습니까?”와 같은 성공 비결을 묻는다. 이에 정원오 구청장은 “구청이 기업을 유치한 것이 아니라, 기업들이 스스로 성수동을 선택했다”고 답한다. 기업이 성수동을 찾는 본질적인 이유는 ‘청년의 도시’라는 정체성 때문이라고 분석한다. 

“버려진 공장과 창고, 인쇄소와 철제문 사이에는 무한한 가능성과 해석의 여지가 있었고, 이러한 여백은 창작자와 창업가를 끌어들였다. 브랜드의 서사와 공간의 감성이 일치하고, 창작과 창업이 자연스럽게 어우러지는 이곳은 단순한 거주지를 넘어 하나의 ‘경험지’로 자리매김했다.”
- 〈PART 1 성수동을 찾은 청년들과 기업〉 중에서 

IMF 외환위기 이후 텅 비어버린 붉은 벽돌 공장은 역설적이게도 청년 예술가와 스타트업에게 ‘가능성을 품은 틈새’가 되었다. ‘대림창고’, ‘자그마치’같이 낡은 공간이 복합문화공간으로 재탄생하고, 성수동은 창조적 장소로 변모하기 시작했다. 도시가 스스로 어떻게 되살아날지 그 흐름을 읽은 정원오 청장은 일 잘하는 ‘조연’으로서의 역할을 충실하게 수행했다.

성수의 매력은 어떻게 진화했을까

경청과 대화를 앞세워 조연에 충실하면서도 때로는 적극적으로 도시의 재구성에 나섰다. 먼저 서울숲 방문객들이 성수동 골목으로 자연스럽게 유입되도록 단절된 유휴부지에 ‘언더스탠드에비뉴’라는 징검다리를 놓았다. 또 도시재생과 재개발을 양자택일로 보지 않고 양자의 장점을 살렸다. 자생적으로 회복의 조짐이 보이는 지역은 과감하게 이전에 세워진 ‘특별계획구역’을 해체하고 ‘도시재생’으로 방향을 틀었다. 그에 비해 자생적 변화가 없고 노후화가 심각한 강변 일대는 공공 주도의 ‘재개발’을 추진하는 등 이념이 아닌 ‘관찰’에 기반해 유연한 판단을 내렸다. 

성수동의 ‘붉은 벽돌’ 건물들은 성수동만의 특별한 분위기를 만든다. 저자는 지역민과 전문가들의 의견을 구하며 1980년대 공장지대의 흔한 재료였던 붉은 벽돌을 ‘도시의 기억을 품은 자산’으로 재해석하고, 2017년 ‘붉은 벽돌 건축물 지원’ 정책으로 제도화하여 도시 정체성을 공고히 했다. 도시에 스며든 지역의 시간을 존중하고, 이어가고자 했던 정책은 도시가 자신의 역사를 어떻게 기억하고 미래와 이어질지 고민하는 가운데 나왔다.

“뜨는 동네를 만드는 것보다 더 어려운 일은 그 동네의 매력을 지키는 일이다.”

2014년 임기를 시작한 정원오 구청장은, 젠트리피케이션으로 자신이 살던 동네를 떠나온 사람들을 마주하며 사후 대책이 아닌, 사전 예방의 중요성을 깨달았다. 2015년, 전국 최초로 ‘젠트리피케이션 방지 조례’를 제정하여, 성수동만의 독특한 ‘사회계약’을 만들고 ‘지속가능발전구역’을 지정하여 공공이 개입할 수 있는 구역을 설정했고, 건물주-임차인-구청 간 ‘상생협약’을 맺어 임대료 안정에 자율적으로 협력하는 구조를 만들어 젠트리피케이션에 대응하고자 했다.  

‘성수다움’이라는 가치를 지키면서, 경제적 성공까지 이뤄냈다

정원오 구청장은 이제 성수동이 개발 단계를 지나 ‘운영’의 단계로 진입했다고 말하며, 그 해법으로 ‘타운매니지먼트’와 ‘E+ESG’라는 새로운 도시 철학을 제시한다. 정원오 청장이 생각하는 현재 가장 의미 있는 변화는, 성수에 합류하는 기업들이 성수만의 고유한 가치 ‘성수다움’에 동의하고 함께하려는 점이다. 

《성수동》은 자기 할 일이 무엇인지 정확히 알고 그 이상으로 노력했던 한 성실한 행정가의 도시 실험 10년의 역사가 충실히 담겨 있다. ‘성수동 실험’의 성공 이야기를 통해 지금 시대 어떤 행정가, 어떤 정치인이 필요한지 묻는 질문에 대한 가장 좋은 답을 들려준다. 변화의 흐름을 읽고, 관련 주체들과 대화하며, 경쟁하는 의견들을 경청하고, 그 속에서 최선의 해답을 찾으려 노력하는 것. ‘일잘러’ 도시 행정가 정원오가 보여준 일상의 통찰과 실천이 빛나는 책이다.