“강남 한복판에서 운동권 조합장이 펼쳐낸 5년의 기록”

재건축은 건축이 아니라 인간의 정치다. 『재건축 · 재개발의 함정과 성공 매뉴얼』은 수천억 원이 오가는 강남 재건축 현장에서 저자가 직접 조합장으로 겪은 갈등, 협상, 소통의 전 과정을 생생하게 풀어낸 르포이자 실무 매뉴얼이다. 깜깜이 공사비, 비상대책위와의 줄다리기, 매주 수천 명과 나눈 대하 소설급 ‘업무 보고’까지—이 책은 재건축의 본질을 묻고, 시민이 참여한 사업의 가능성을 보여준다. 복마전이라 불리는 재건축 현장에서 조합과 조합원이 마음을 모아 이뤄낸 희귀한 성공의 기록, 도시를 바꾸는 사람들의 진짜 이야기가 펼쳐진다.

현장 중심의 서사, ‘깜깜이 판’을 클로즈업하다

이 책은 재건축이라는 복마전의 한가운데서 5년간 조합장을 맡았던 저자가 ‘현장 중심’으로 서술한 기록이다. 깜깜이 공사비, 모델하우스 파동, 조합장 해임 과정, 비상대책위원회와의 줄다리기까지 모든 사건이 직접 겪은 사례를 통해 입체적으로 펼쳐진다. 재건축을 ‘정책’이 아니라 ‘사람’의 문제로 접근하며, 롱숏이 아닌 클로즈업 시선으로 보여준다.

실무 지침이자 생존 매뉴얼, ‘재건축 운영의 백과사전’

이 책은 감리, 시공사 계약, 마감재 협상, 커뮤니티 특화, 조경 설계, 공사비 검증 등 사업의 주요 지점을 ‘체크리스트’와 함께 실용적으로 정리했다. 도시정비사업에 대한 법률적, 행정적 개요는 물론 ‘계약서에서 반드시 따져야 할 항목’까지 구체적으로 짚는다. 경험 없이 조합 운영에 뛰어든 이들을 위한 실무 안내서다.

전무후무한 ‘업무 보고’, 조합 소통의 새 모델

저자는 조합원과의 신뢰 회복을 위해 매주 ‘업무 보고’를 올렸다. 이 보고는 A4 용지 기준 최대 20쪽, 총 150회 이상 작성되었다. 공사 진행, 소송 현황, 내부 협상까지 조합의 전 과정을 실시간으로 기록한 이 보고는 그 자체로 콘텐츠가 되었고, 인근 단지에 공유되며 ‘조합 운영 소통의 롤 모델’로 평가받았다.

‘운동권 조합장’의 시선으로 재건축을 다시 묻다

강남 재건축 조합장이 운동권 출신이라는 사실은 이 책의 출발점이자 고유한 시각을 결정짓는다. 건축 전문가도, 시행 전문가도 아닌 저자는 시민단체 출신의 ‘규범 지향적 조합장’으로서 정치·행정·시장 논리를 모두 경험하며 고민을 기록한다. 그의 ‘소통 철학’은 사업의 결과를 낸 핵심 동력으로 작동하며, 이 책을 단순한 재건축 사례집을 넘어선 ‘현대 도시정치의 보고’로 만든다.

복마전 속 연대의 서사, 조합원들이 모여 이룬 기적

이 책은 한 조합장의 분투기인 동시에, 수백 명 조합원이 힘과 마음을 모아 사업을 이끈 연대의 기록이다. 단톡방 댓글 하나, ‘업무 보고’에 달린 격려의 말들, TF팀을 꾸려 모델하우스를 바꿔낸 사람들… 그 일상의 순간들이 모여 재건축의 판도를 바꿨다. 소수 엘리트나 전문가 중심의 재건축이 아닌, ‘시민이 움직인 재건축’이라는 점에서 이 책은 전례 없는 사회적 문서다.

추천사

들어가며│우리는 아무것도 모른 채 조합원이 된다

1부 강남 재건축에 운동권 조합장?

2020년 5월, 나는 조합장이 되었다

깜깜이 공사비│불 지른 모델 하우스│24년 장기 집권을 끝내다│조합장 선거는 한 편의 코미디

조합장이 이번 주에도 업무 보고 할까요?

소통을 시작하다│대하소설 분량의 업무 보고│시공사, 설계사, 감리의 핑퐁│조합은 사업… 결과로 말한다│소문난 업무 보고

조합원이 마음을 모으다

관심은 하늘에 닿고 참여는 바닥을 긴다│우산을 내주고 대신 비를 맞은 사람들│머리끝부터 발끝까지 모두 바꾼 인테리어│하나도 틀리면 안 되는 소송│9회 말 끝내기 홈런

신고식을 치르다

도련님과 애송이의 만남│악수가 된 신고식│죽어라 싸우는 이유│작은 돈을 펑펑 쓰면 큰돈도 펑펑 쓴다

이인삼각 경기

절반은 업체가, 절반은 조합이│머슴이자 호구ㅣ문서 관리는 보험│조합과 업체의 속임수│전문가의 솜씨

상어 떼

대장 상어는 시공사│집안의 새끼 상어들│죽느냐 사느냐의 문제│가장 위험한 상어는?│상어가 되기도 상어 밥이 되기도│내 몫과 상대의 몫

2부 오답만 피하자

시공사를 바꾸자고?

“떼쓰고 악쓸 시간에 공부해라”│싸음이 능사가 아니다│백인백색… 생각도 다르고 형편도 다르다│반쪽짜리 ‘갑’│잡힌 물고기의 선택│“조합장 되면 열심히 싸울 줄 알았는데…”│수주하기 전과 후│ 완벽 체크 01 시공사 계약서

실내 인테리어부터 공용부까지

조합원의 힘으로│자칭 전문가│잘못하면 독이 되는 조합원 참여│전문가의 몫│설계 따로 시공 따로?│스토리텔링의 힘│ 완벽 체크 02 실내 마감재ㅣ완벽 체크 03 조경│ 완벽 체크 04 커뮤니티│ 완벽 체크 05 어린이 놀이터, 운동시설, 조명

권한은 많고 권위는 적은 감리

감리의 판단 기준은 도면│권한과 권위의 부조화│감리비 기준은 공사비? 건축 연면적?│ 완벽 체크 06 감리

현장은 협조도 필요하고 관리도 필요

공사 중단은 마지막 카드│시공사와 현장은 투 트랙으로│추가된 패키지 옵션│명절마다 떡을 돌리다│시야에서 사라지는 하자│현장 점검은 조합이 주도해야│착공 후에는 설계변경을 최소화해야

활용하기 나름인 공사비 검증 제도

중도금 납부를 거부하다│20개월 만의 공사비 검증│시공사의 꼼수와 착시효과│증액된 공사비만 검증│깎아준 공사비도 다시 산입│결정 기관 아닌 중재기관│독이 든 성배

선택 아닌 필수, CM 계약 

기울어진 운동장의 균형추│우리 조합의 CM 선정│공사비 검증 전문가는 귀한 몸│학습 능력과 의지가 중요

세 마리 토끼… 절차, 형평성, 사업성 

삐끗하는 순간 사업을 중단시키는 ‘절차’│경계도 판단도 애매한 ‘형평성’│변수 많아 예측 어려운 ‘사업성’│세 개의 공으로 하는 저글링

기부채납 공사와 민원공화국 

봉이 김선달ㅣ임대주택과 공사비ㅣ고무줄 공사비와 막무가내 업체ㅣ시공사도 기피하는 기부채납 공사ㅣ조합엔 ‘갑’, 조합원에겐 ‘을’ㅣ사람 잡는 민원공화국

3부 주인과 투자자

편의점처럼 많은 비대위 

조합을 파산 직전까지 몰아간 비대위│피해망상과 과대망상│비대위는 변수 아닌 상수│비대위는 왜 많은가?│희망 고문과 정신 승리│비대위도 아마추어│괴물이 되지 말아야 한다│조합장은 〈트루먼쇼〉의 주인공

투자자와 봉사자 

“적정 수준의 인센티브 지급은 가능하다”│인센티브 공약의 철회│태생적인 조건과 운때│동기는 중요하지 않다│나는 투자자, 너는 봉사자│일할 사람은 떠난다│조합의 성공, 인재영입에 달렸다

2%는 챙기는 게 이 바닥 표준? 

마감재와 조직폭력배│조합장을 하면 삼대가 먹고 산다?│내게도 로비가…│누울 자리 보고 다리 뻗는다│내가 의혹의 당사자가 될 줄이야!│확신범에 개인적 반감까지│의심은 그림자처럼 따라다닌다

법 따로 현실 따로 

제왕적 조합장과 총회 만능주의│규범 따로 현실 따로│책임은 누가?│권한과 책임의 부조화│책임과 보상의 엇박자

조합장 두 번은 안 한다 

“끝이 안 좋다”│무능한 접행부와 억울한 조합원이라는 신파│양반과 주인│정치는 사류, 재건축·재개발은 오류

선한 영향력과 사람에 대한 투자 

세발자전거│“조합원은 예비군”│비대위는 초중반에, 예비군은 중후반에│재건축·재개발의 예비군들│조합원이 ‘갑’이라는 착각│넘어야 하는 세 가지 허들│쉬운 방법과 어려운 방법│다섯 가지 선택지

부록│재건축·재개발 인허가 절차 

재건축·재개발 용어 해설 

○ 나는 시민단체에서 활동했었다. 재건축과는 아무 상관없는 단체였다. 그러나 내가 재건축을 모른다고 흠은 되지 않았다. 다른 후보들은 조합 이사나 대의원을 역임했으나 어차피 모르는 건 마찬가지였고 조합원은 더 몰랐으니 흠잡을 사람이 없었다. 나에게 조합장에 출마하라고 한 사람 중에도 재건축을 제대로 아는 사람은 없었다. 추천한 그들도 몰랐고 추천받은 나도 몰랐고, 모르는 사람들이 모여서 재건축 판에 뛰어든 것이다. -29쪽

○ 일요일에 조합 홈페이지와 카페에 업무 보고를 했다. 마감재 협상, 공사비 검증, 정관 개정, 소송 등 일주일 동안의 업무 10개와 예정된 업무 9개, 질의에 대한 답변 3개까지 22개를 메모 형식으로 짧게 올렸다. 반응은 뜻밖이었다. “가슴이 울컥했다”, “이런 소통이 익숙하지 않아서 오히려 어색하다”, “눈물이 날 것 같다”, “가슴이 뻥 뚫리는 것 같다”와 같은 댓글이 백 수십 개 달렸다. 장문의 글도 아니고 현안에 큰 진전이 있는 게 아니었는데도 그랬다. _32쪽

○ 조합 일에 대한 조합원의 회피와 조합원의 참여에 대한 조합의 터부시라는 환상의 짝꿍이 모여 깜깜이가 된다. 깜깜이는 음모론의 온상이 되고 비대위가 기생하는 텃밭이 된다. 그러므로 누가 누구를 탓할 문제가 아니다. 조합원이 조합장을 탓할 일도 아니고 조합장이 비대위를 탓할 일도 아니다._49쪽

○ 대의원회는 전임 조합장과 가까웠으니 그들한테 나는 굴러온 돌 정도가 아닌 임전무퇴 정신으로 무찔러야 할 적이었다. 안건 토론이 시작되자 웅성웅성 소란이 일었고 걷잡을 수 없는 고성과 삿대질로 회의는 곧장 난장판이 되었다. … 어떤 대의원은 나를 향해 “죽여버리겠다”는 막말을 퍼부었고 주먹이 오가지 않은 게 다행일 정도로 몸싸움 직전까지 가는 험악한 행동이 속출했다. 어떤 대의원은 단상까지 나와 당장이라도 죽일 듯한 기세로 눈을 부라렸다. … 내 편이거나 중립인 대의원도 있었지만 저들의 기세에 밀려 숨소리도 못 내고 있었다. _54쪽

○ 그러다가 싸움이 나기도 하는데, 일단 싸움이 나면 수습이 거의 불가능하다. 그들이 시정잡배도 아니다. 교수, 대기업 임원, 고위 공직자, 법인의 대표처럼 사회에서 한가락씩 하던 사람도 예외가 아니다. _65쪽

○ 막말로 조합장과 상근자가 아무 일 안 해도 조합은 굴러간다. 용역업체들에 다 맡기고 도장만 찍어주면 된다. 어느 조합장은 자신과 사무장 단 두 명으로 업무를 해서 인건비를 줄였으니 인센티브를 달라고 했다. 단둘이 했다니 놀랄 일이다. 대단한 능력자이거나 아니면 시공사와 용역업체에 떠넘기고 놀았을 것이다. 인센티브는 부결되고 조합장은 망신만 당했다. _71쪽

○ 업체 관리에서 중요한 포인트 중 하나가 공문, 회의록 등의 문서 관리다. 시공사와의 문서 관리가 가장 중요하고 설계사와 감리, 기타 다른 업체와의 문서도 잘 관리해야 한다. 구두 합의는 필요 없다. 문서로 남겨놔야 한다. 지금은 웃으며 사이좋게 지내도 언제 어디서 소송이 들어올지 모른다_77쪽

○ 재건축·재개발은 여러 얼굴을 갖고 있다. 새집에 살고 싶은 소박한 바람을 가진 평범한 시민의 얼굴, 투기꾼들이 판치는 쩐의 전쟁이라는 얼굴, 비리로 물든 복마전의 얼굴이 있다. 그리고 사람을 잡아먹는 식인귀의 얼굴도 있다. _89쪽

○ 각자의 생각과 형편도 다 다르다. 속도가 중요한 사람이 있고, 고급화가 중요한 사람이 있으며, 돈이 중요한 사람도 있다. 속도가 중요한 사람은 시공사 교체는 말할 것도 없고 집행부에 아무리 문제가 많아도 집행부를 바꾸면 시간만 늘어진다며 반대한다. 고급화가 중요한 사람은 돈을 더 내더라도 특화를 많이 하길 원하고 그래야 집값도 오른다고 주장한다. 1,000만 원을 투자하면 1억 원이 오른다고 믿는다. 형편이 넉넉하지 않은 사람은 돈 들여 특화하는 것에 반대한다. 아파트에 투자하기보다 현금으로 돌려받기 원한다. 백인백색이다. 그러다 보니 조합이 일사불란한 대오를 갖추기 힘들다. _106

○ 모든 협상이 그렇듯 재건축·재개발에도 온건파와 강경파가 모두 있어야 한다. 둘 중 하나만 있어도 안 되고, 힘이 어 느 한쪽으로 과하게 쏠려 있어도 안 된다. 그러나 조합에서 온건파의 입지는 좁다. 시공사에 대한 피해의식과 자기 힘의 한계를 모르는 자신감이 상승작용을 일으키기에 강공책을 선호 하는 조합원이 많다. 온건파는 시공사한테 돈 먹은 놈, 회색분자로 매도되기 쉽다. 그러나 강경파가 득세하면 판이 깨질 수 있다. 일을 만들어 나가는 것도 강경파지만 일을 망치는 것도 강경파이기 때문이다. 온건파와 강경파의 균형을 잘 맞추어야 한다. 둘의 호흡도 중요하다. 서로 간에 긴장도 있고 불만도 있겠지만 역할 분담으로 이해하면서 가야 한다. _113쪽

○ 몇 개 조합의 계약서를 비교 검토해 보니 계약서를 어떻게 쓰느냐에 따라 공사비의 5%는 좌우되는 것 같았다. 공사비가 1조 원이면 500억 원을 아낄 수도 있고 날릴 수도 있다. 시공사는 똑같은데도 두 조합의 계약서가 마치 다른 시공사와 계약한 것처럼 차이가 큰 경우도 있었다. _114쪽

○ 재건축·재개발이 잘못되는 이유는 두 가지다. 조합이 업체에 맡기고 방치할 때와 아마추어 조합과 조합원들이 원칙 없이 마구잡이로 간섭할 때다. 몰라서 그렇지 후자의 해악도 상당하다. 마구잡이로 개입하는 그 사람이 조합원한테 영향력이 있거나 임원 혹은 대의원이라면 그것을 차단하는 게 만만치 않다. _132쪽

○ 재건축·재개발은 세 개의 공을 갖고 하는 저글링이다. 세 개의 공은 절차, 형평성, 사업성이다. 절차라는 공을 바닥에 떨어뜨리면 법적 책임을 져야 한다. 사업성이라는 공을 떨어뜨리면 욕을 먹는다. 형평성은 둘 다이다. 법적 책임을 지거나 욕을 먹게 된다. _214쪽

○ 유불리를 우선하느냐, 현실을 우선하느냐도 중요한 판단 기준이다. 조합에 유리해도 안 되는 것은 포기하고 조합에 불리해도 수용해야 할 사안들이 있다. 현실을 먼저 따지고 다음에 최선의 길을 찾아야 한다. 이 순서가 바뀌어 있느냐 아니냐에 따라 비대위인가, 건전한 대안 세력인가를 판단할 수 있다. 조합원은 냉정한 현실주의자가 되어야 한다. _249쪽

○ 우리나라에서 아파트가 폭발적으로 늘어난 것은 1990년대 초부터다. 1기 신도시가 불을 당겼다. 연차가 30년을 넘긴 아파트가 수두룩하다. 주차장과 녹물도 문제, 누수와 단열도 문제, 내진 설계가 적용되지 않은 것도 문제다. 조경도 부실하고 커뮤니티도 없다. 삶의 질이 떨어진다. 좋으나 싫으나 우리는 앞으로도 재건축·재개발을 해야 한다. 지금까지 한 것보다 많은 재건축·재개발이 기다리고 있다. 누군가는 조합원이, 누군가는 조합장이 되어야 한다. _312쪽

수많은 재건축 재개발 관련 도서가 나와 있지만, 윤 조합장처럼 ‘디테일’을 충실히, 꼼꼼하게 구현한 책은 처음이다. 거기에 깨알 같은 재미와 영화를 보는 듯한 현장의 생생함은 덤이다. 조합장 선거부터 조합원과의 소통, 비대위, 시공사, CM 등 업체들을 상대하는 노하우(?)가 책 전체에서 만화경처럼 쏟아져 나온다. -정민성 법무법인 다원 대표 변호사  

3천 명 조합원과 함께한 윤석양의 새로운 실험은, 아파트 가격만큼이나 인간의 품격과 공리를 지키려는 치열한 모색이다. 5년 동안 150회 이상, 원고지 1만 쪽에 이르는 방대한 분량으로 ‘업무 보고’ 노트를 올리고, 조합원을 거수기로 만들지 않겠다는 결심으로 주민의 참여와 합의를 끌어내고 공동체를 지켜가는 과정은 한 편의 대하 역사극처럼 생생하고 파란만장하다.-이진순 칼럼니스트, 성공회대 겸임교수