현장의 혼란을 줄이고, 조합의 실패를 줄인다

재개발·재건축은 단순한 부동산 개발사업이 아니다. 그 안에는 수십 년 삶의 기억, 공동체의 미래, 복잡한 행정절차, 법률적 분쟁의 가능성이 얽혀 있다. 또한 수년에 걸친 장기전이다. 상황은 계속 바뀌고, 법령도 바뀐다. 이 책은 조합임원들이 사소한 실수로 인한 대규모 손해를 예방할 수 있도록, 실제로 마주치는 사건 중심으로 정비사업 전 과정을 해설하고 있다.

조합설립, 시공사 선정, 정보공개, 명도소송, 입주권 분쟁 등 현장에서 자주 다툼이 벌어지는 쟁점들을 중심으로 판례와 실무 조언을 정리했다. 형식적 해설이 아닌, 실제 소송 경험과 판결을 바탕으로 작성된 법률 대응서로, “현장의 언어로, 현장에서 실제로 발생한 사건을 통해, 조합임원과 실무자가 반드시 알고 있어야 할 법적 상식과 대응전략”을 정리한 실전형 가이드북이다. 2025년 6월 시행되는 신설 규정과 절차(예: 정비계획 입안 단계의 추진위원회 구성 허용)까지 상세히 다루고 있어, 곧바로 현장에 적용 가능하다.

2만 건이 넘는 재개발·재건축 소송과 자문 경험을 보유한 법무법인 센트로의 변호사들이 집필에 참여하여, 실무 현장의 핵심 쟁점을 쏙쏙 뽑아 실질적 해결책을 제시하고 있다.

조합임원에게 꼭 필요한 ‘법적 판단의 기준’ 제시

이 책은 재개발 재건축 정비사업의 전 단계를 빠짐없이 다룬다. 준비위원회 구성과 추진위 승인 요건, 정비계획 입안 및 정비구역 지정 절차, 사업시행계획 및 관리처분계획의 인가와 주요 분쟁, 입주권 정리와 현금청산자 처리 그리고 조합 해산 및 청산 절차까지를 망라한다.

재개발 재건축에서 조합임원이 마주하게 되는 거의 모든 중대한 결정의 순간에서 어떤 법적 기준과 절차를 따라야 하는지를 체계적으로 정리하면서 ‘법의 관점’에서 조합 운영의 길을 제시한다.

- 조합장, 감사, 이사의 자격 요건과 결격 사유

- 임기 만료 후 직무수행 가능 여부

- 연임 시 선출 절차 재이행 여부

- 대의원 수 미달 상황의 합법적 대응 방법 등.

또한 도시정비법을 포함한 주요 관련 법률의 2025년 개정 내용을 전부 반영하여 실수를 방지하도록 돕고 있다. 반영된 대표 개정사항은 다음과 같다.

- 정비구역 지정 이전 단계에서의 추진위원회 구성 허용

- 안전진단 대신 재건축진단으로 명칭 및 절차 완화

- 주민제안형 정비계획 입안 요건의 변화와 추진위원회의 제안 가능화 등.

그리고 정비사업에는 조합과 관련된 다양한 분쟁 상황이 발생하는데, 이를 실제 판례를 중심으로 해석하고 사전 예방을 위한 전략과 필요 서류, 절차 유의사항을 안내한다.

- 조합 설립 추진단계의 정비업체 계약 승계 문제

- 시공자 선정 절차와 금품 수수 의혹 시 형사 책임

- 명도소송 진행과 매도청구 판결 시 이주 거부자 대응

- 조합원 자격 시비, 상가 분양 갈등, 현금청산자의 법적 지위 등.

조합임원은 물론, 실무자·공무원·투자자까지 폭넓은 활용 가능

재개발 재건축 정비사업은 법의 이름으로 움직이는 현실이다. 그래서 조합은 법을 ‘안다’는 이유로 분쟁을 피할 수 있고, 법을 ‘모른다’는 이유로 수십 억의 손해를 입을 수도 있다.《재개발 재건축 성공 길잡이》는 현장과 실무에서 준비된 조합이 되기 위한 가장 기본적이면서도 강력한 법적 파트너가 되어줄 지침서이다. 그러나 단지 조합임원만을 위한 책으로 단정지을 수는 없다. PM, 정비업체, 감정평가사 등 협력업체 실무자는 사업의 진행 과정과 법적 위험요소를 이해할 수 있고, 지방자치단체 공무원은 민원과 행정처리 과정에서 정비사업의 핵심 절차를 파악할 수 있으며, 재개발 투자자는 조합 운영의 어려움과 의사결정 과정을 이해함으로써 더 현명한 판단이 가능하다.

프롤로그 - 오늘도 재개발 재건축 현장에서 땀 흘리고 있는 분들께

1장 재개발 재건축 누가 추진하나

1. 정비사업의 시작, 재개발 재건축 준비위원회와 조합설립추진위원회의 의미

2. 재개발 재건축 준비위원회·조합설립추진위원회 구성과 위원의 자격요건

3. 정비구역은 누가 어떻게 지정하나

4. 주민제안형 정비계획 입안에 관한 여러 문제

5. 조합설립추진위원회가 체결한 계약은 누가 책임지나

6. 조합설립추진위원회가 선정한 정비업체의 포괄승계 범위

7. 조합설립추진위원회와 상가 합의는 조합에 구속력 있나

2장 분쟁의 지뢰밭 피해 가는 방법

1. 조합설립동의서 서명, 지장도 대행할 수 있나

2. 조합설립동의서 재사용특례, 동의서 어디까지 재사용할 수 있나

3. 재개발 재건축조합 임원자격 및 결격사유에 관한 최근 분쟁 사례

4. 재개발 재건축조합에 비상근 조합장 가능한가

5. 임기 만료된 조합임원의 직무수행권

6. 조합임원 연임 시 임원 선출 절차는 다시 거쳐야 하나

7. 대의원 수 미달 시 대의원 선거는 어떻게 하나

8. 경미한 변경이 누적되어 사업비가 10% 이상 증액되면

9. 정보공개의무에 관해 알아둘 점

10. 정보공개 규정 개정이 절실한 이유

11. 불분명하거나 방대한 열람·복사 요청에 조합이 대응하는 방법

3장 역전되는 갑을 관계에서 살아남기

1. 재개발 재건축 시공자 선정 절차와 법적 쟁점

2. 시공사 선정에 관한 업무의 지원과 형사처벌

3. 정비사업 협력업체 선정 시 알아둘 점

4. 재개발 재건축 정비사업 협력업체 선정할 때 주의할 점

4장 조합원 분양자격과 입주권 분쟁 정확히 파악하기

1. 재개발 재건축구역 내 조합원 아파트 분양에 관한 최근 분쟁 사례

2. 재개발 재건축 5년 재당첨 제한 규정의 내용과 문제점

3. 다물권자 물건은 대법원 판결 모르고 사면 쪽박

4. 후발적 다물권자와 조합원 지위

5. 투기과열지구 재건축구역에서 일부 지분 양수 시 현금청산되나

6. ‘조합원 전원의 동의’가 필요한 재건축 상가조합원에 대한 아파트 분양

5장 수억 원 절약하는 매도청구소송과 명도소송 비결

1. 재건축조합설립 미동의자에 대한 매도청구

2. 재건축 분양 미신청자에 대한 매도청구에서 알아둘 점

3. 재개발 재건축 정비사업 ‘일괄명도’소송의 중요성

4. 분양계약을 체결하지 아니한 경우 현금청산과 명도 문제

6장 관리처분계획과 현금청산, 이것만은 반드시 점검하자

1. 신뢰보호원칙과 관리처분계획의 위법성

2. 재개발구역 종교시설 분쟁에 피눈물 나는 조합원

3. 재개발 재건축조합과 종교단체의 상생(相生)

4. 조합이 현금청산자에게 정비사업비를 부과할 수 있는 방법

5. 현금청산자의 정비사업비 부담 관련 필수 체크 포인트

6. 사업구역 내 미이주자에 대한 손해배상청구

7장 재개발 수용재결실무 비법 공개

1. 조합이 관리처분계획인가고시를 기다리지 않고 협의기간 만료 후 바로 토지수용절차를 진행할 수 있나

2. 보상금증액소송에서 감정평가 결과 보상금이 증액되어도 청구가 기각되는 경우

3. 수용재결이 있었음에도 이주하지 않으면 형사처벌

4. 현금청산금에서 이주비 대출금 및 그 이자는 반환 또는 공제대상

5. 20일 범위 안에서 분양신청기간을 연장할 경우

6. 현금청산금액이 협의금액보다 더 낮게 나올 수 있나

8장 조합원의 각종 부담금 반환청구 방법과 조합사업 마무리

1. 학교용지부담금 부과에 대한 대응 방안

2. 국·공유지 매매계약 관련 부당이득금 반환의 문제

3. ‘재건축초과이익환수제’는 블랙코미디

4. 재건축초과이익환수에 대한 원론적인 고찰

5. 재개발 재건축조합 해산 규정 보완이 필요하다

에필로그 -재개발 재건축의 기준과 나침반이길 소망합니다

최근 법제처도 역시 도시정비법 제33조 제5항의 규정에도 불구하고, 추진위원장에 대하여 도시정비법 제41조 제1항이 준용되지 않아 조합설립인가를 받을 때까지 해당 정비구역에 거주하지 않더라도 당연퇴임되지 않는다고 유권해석한 바 있다._26p

도시정비법은 ‘조합설립추진위원회’에 관해 단체로 규율하고 있다. ‘추진위원회’는 개발대상구역 내 토지등소유자들의 과반수 동의 등 일정한 요건을 갖추어 관할청의 승인을 받아야 하므로, 이를 받지 못한 경우는 ‘추진위원회’가 될 수 없고, ‘추진위원회’라는 이름으로 활동하는 것도 금지된다._36p

도시정비법과 동법 시행령, 시행규칙 어디에도 조합장이 반드시 상근하며 업무를 처리해야 한다는 규정은 없다. 국토교통부가 고시한 정비사업 표준정관에도 “조합은 그 사무를 집행하기 위해 필요하다고 인정하는 때에는 조합의 인사규정이 정하는 바에 따라 상근하는 임원 또는 유급 직원을 둘 수 있다”라고만 규정되어 있을 뿐 반드시 상근해야 한다는 취지의 규정은 없다. 더구나 대부분 조합이 위 표준정관의 내용을 그대로 사용하고 있다._65p

도시정비법 제124조 제4항에 따른 조합원 등의 열람·복사 요청을 거부할 경우 조합임원은 형사처벌 대상이 된다. 따라서 조합원 등의 열람·복사 요청 대상은 조합임원이 도시정비법 제124조 제1항 및 제4항에 정해진 서류 및 자료 중 어디에 해당하는 것인지 판단할 수 있을 정도로 특정되어야 한다._93p

정관에 별도의 의결정족수에 관한 규정이 없다면 조합원총회에서 출석 조합원 과반수의 찬성으로 시공자를 선정하여야 한다. 1차 투표에서 출석 조합원 과반수의 찬성을 얻지 못한 경우를 대비하여 조합은 결선 투표 또는 2차 투표 방법을 사전에 정할 수 있다. 이 경우 재투표하기 전에 조합원 과반수 직접 출석 여부를 확인하는 것이 바람직하다._102p

재건축의 경우 과밀억제권역에 위치하지 아니한 재건축사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수만큼 공급할 수 있고, 과밀억제권역에 있는 재건축사업의 토지등소유자에게는 소유한 주택 수의 범위에서 3주택까지 공급할 수 있다. 다만 투기과열지구 또는 조정대상지역에서 최초의 사업시행계획인가를 신청하는 재건축 사업의 경우에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있다._119p

투기과열지구 재건축구역에서 50% 지분은 아버지가, 50% 지분은 아들이 소유하고 있다가 조합설립 후 아버지가 그 소유 지분을 모두 아들에게 증여해 아들이 지분을 취득한 사안에서, 서울고등법원은 아들이 아버지에게 증여받은 50% 지분에 대해 조합원지위가 인정되지 않고 현금청산 대상이라고 판시했다._137~138p

현금청산자가 되면 재개발의 경우 토지보상법에 따른 손실보상의 방법으로, 재건축의 경우에는 원칙적으로 토지보상법이 적용되지 않는 바 매도청구소송이나 현금청산금지급소송의 방법으로 현금청산을 받게 된다. 이와 달리 조합원은 관리처분계획인가고시 그 자체로 종전자산을 출자하고 이주할 의무를 부담하게 된다._160p

재개발사업에서 현금청산자가 된 사람은 조합과 현금청산 금액에 대해 협의를 거치게 된다. 협의가 성립되지 않으면 조합은 지방 토지수용위원회에 수용재결을 신청할 수 있다. 이후 수용재결로 정해진 보상금액이 마음에 들지 않으면 현금청산자는 중앙토지수용위원회에 이의신청할 수 있다. 만약 중앙토지수용위원회의 이의재결도 만족스럽지 않다면 관할 행정법원에 보상금 증액소송을 제기할 수 있다._202p

보통 이주비 대출이자는 조합원들이 입주할 때 정산하는 것으로 되어있다. 따라서 조합원이 이주비를 대출받은 이후 현금청산자가 되기 전까지 이주비 대출금에 대한 이자를 납부하지 않고 그 금액 상당의 이익을 얻었음은 분명하다. 따라서 대출금이 실행된 이후부터 대출금을 완전하게 변제할 때까지 누적된 이자금을 조합에 반환해야 한다._211p