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부동산 매매사업자 처음 시작합니다

비과세부터 대출까지, 1000개의 질문에 답하다

ISBN-13

979-11-6778-152-9 (03320)
출판사 / 임프린트

가디언 / 가디언
정가

22,000 원 확정정가
발행일

2025-05-02
출간상태

출간
저자

재편
번역

-
메인주제어

부동산
추가주제어

주택 및 부동산: 매매 및 법률이슈 , 자산관리 (부동산, 소유물, 공장 등)
키워드

#부동산 #주택 및 부동산: 매매 및 법률이슈 #자산관리 (부동산, 소유물, 공장 등) #경매 #매매사업자 #양도세 #취득세 #부가세 #세금 #투자 #재테크
도서유형

종이책, 무선제본
대상연령

모든 연령, 성인 일반 단행본
도서상세정보

152 * 225 mm, 316 Page

책소개
목차
본문인용
서평
저자소개

책소개

비과세부터 복식부기, 재고자산, 대출까지

부동산 매매사업자 질문 1000개에 답하다

고금리와 부동산 시장 침체. 경매 매물이 쏟아지는 요즘, 많은 이들이 부동산 매매사업자에 도전한다. 하지만 네이버에도, 유튜브에도, 아무리 찾아도 매매사업자에 대해 알려주는 곳이 없다. 도대체 어디서부터 시작해야 할지 막막한 초보자들을 위해 《부동산 매매사업자 처음 시작합니다》가 세상에 나왔다.

저자는 실제 부동산 투자자들의 질문 1,000개를 수집해 분석, 그중 가장 많이 묻고 가장 필요한 핵심 질문 152개를 추려 ‘질문–답변’ 형식으로 정리한다. 매매사업자 기본 개념부터 시작하여, 사업자등록, 세금, 복식부기, 재고자산, 비용처리, 개인/법인, 4대보험 그리고 가장 궁금해하는 대출까지 매매사업자에게 필요한 모든 내용을 다룬다.

특히, 사업자등록을 할 때 주의할 점, 세금 신고 시 흔히 저지르는 실수, 매매 시 유의해야 할 사항 등 헷갈리기 쉬운 정보를 구체적으로 설명하여 초보 매매사업자가 실수를 줄이고 성공적인 사업을 할 수 있도록 돕는다. 매매사업을 처음 시작하는 이들에게 《부동산 매매사업자 처음 시작합니다》는 필수 지침서가 될 것이다.

본문인용

다주택자는 종합부동산세 부담이 어마어마하다. 취득세 중과는 물론이요, 다주택자라 대출도 덜 나온다. 그렇다고 양도세 탓에 바로 팔지도 못하고 최소 2년을 가지고 있어야 한다. 한마디로 이리저리 치이고만 있다. 이런 다주택자도 순식간에 1주택자로 만들어버리는 힘이 있으니, 매매사업자의 재고자산이다.

재고자산이란, 매매사업자가 사고팔 주택으로 등록해 둔 ‘사업용 주택’이다. 매매사업자 재고자산으로 등록된 주택은, 다른 주택을 개인으로 팔 때 주택 수에서 제외된다. 다주택자도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 파격적이다. 골칫덩이 매물을 빠르게 정리해서 돈도 벌고, 재산세도 아낀다.

- CHAPTER 3 다주택자를 1주택자로 바꾸는 힘(26p)

‘기장’이란 사업자가 매출·비용을 장부에 기록하는 행위다. 기장을 맡긴다는 건 장부를 작성하는 일을 세무사와 회계사에게 맡긴다는 뜻이고, 기장료는 장부를 작성하는 데 드는 비용이다.

장부는 뭘까? 쉽게 말하면 용돈기입장이다. 수입·지출을 날짜와 함께 기록하는 것. 사업자가 쓰는 용돈기입장이 바로 장부라 생각하면 된다. 장부를 통해 돈이 나가고 들어오는 흐름을 파악한다. 장부로 이 사업이 흑자인지, 적자인지 파악할 수 있다. 장부의 종류는 두 가지다. 간편장부와 복식부기장부. 간편장부는 흔한 가계부 형식의 장부로, 개인도 조금만 익숙해지면 쓸 수 있다. 복식부기장부는 실무 편의상 ‘복식부기’라고 부르며, 차변과 대변을 이용하는 정식 회계 기록이다. 전문 지식이 필요해 개인이 직접 하기는 어렵다.

보통 매매사업자는 간편장부를 쓰지 않고 복식부기장부를 쓴다. 매매사업자로서 인정받기 위한 요건 중 하나인 재고자산을 다뤄야 하기 때문이다. ‘사업용 주택’ 여부를 판가름하는 데 아주 중요한 ‘재고자산’이 복식부기에만 등장한다.

- Q50 기장이 무엇인지 알려주세요(102p)

2025년 2월, 우리 집을 매도하며 매수자와 이런저런 이야기를 나눴다. 매수자도 자금 여력이 충분하지 않았고, 본인 집을 과감하게 매도해서 우리가 급매로 매도한 물건을 잡았다고 한다. 매수자분께 2년 보유하셨는지를 여쭸더니, 그 전에 매도해서 양도세가 많이 나온다고 한다. ‘아하, 매매사업자를 쓰면 돼요!’라는 말이 목 끝까지 올라왔다. 하지만 말씀드리지 못했다. 이미 매매사업자를 알아도 활용하기 어려운 시점이었다. 더군다나 우리 급매 물건을 잡은 매수자는 신혼부부였는데, 표정이 너무 밝았다. 차마 ‘여러분, 이렇게 안 하면 손해예요’라고 말할 용기가 없었다. ‘다음번 단기 매도 때는 매매사업자를 활용하시길…’ 속으로 부부의 행복을 빌어드렸다.

고로 매매사업자를 활용하려면, 사업자등록을 적절한 시기에 해두고, 가능하면 실적을 미리 쌓아두자.

- Q81 기존 보유 주택을 매매사업자로 처리할 수 있나요?(165~166p)

‘매매사업자 등록은 언제 하는 것이 좋나요?’에 대한 내 대답은 뭘까. 나는 매수 계약 이후, 매수 잔금 전 사업자등록을 권한다. 경매 투자자라면 낙찰 후, 낙찰 잔금 전이 되겠다.

이유는 간단하다. 사업자등록을 하고, 부동산을 취득해서 재고자산에 넣는 것이 사업 흐름상 깔끔하기 때문이다. 다만, 매매사업자 대출을 받는다면 당연히 그 전에 사업자등록을 해야 한다. 매매사업자 대출 요건이 사업자등록증과 담보 부동산이기 때문이다.

- Q99 매매사업자 등록은 언제 하는 것이 좋나요?(204~205p)

개인대출을 받는다고 해서 매매사업자 불이익은 전혀 없다. 비용처리도 그대로 다 할 수 있다. 매매사업자를 낸 우리에게 개인대출 말고도 사업자대출이라는 선택지가 하나 더 생긴 것뿐이다. ‘팔 때’ 어떤 명의로 적용할지는 어떤 대출을 받았느냐와 전혀 무관하다. 매매사업자를 내놓고 개인대출을 받아도 문제없다.

어떤 대출을 받을지 고민이라면, 정답은 ‘유리한 것으로 고르세요’다. 개인대출을 받든 매매사업자 대출을 받든 대출 조건(금리, 거치 기간, 대출 기간, 중도상환 수수료)이 유리한 것으로 고르면 된다. 사업자대출을 받고 개인대출로 대환 가능하고, 반대도 가능하다.

- Q129 매매사업자 내놓고 개인대출 받아도 될까요?(255p)

서평

“검색해도 안 나오는 독보적인 정보”

매매사업자에게 ‘진짜’ 필요한 것만 담았다!

‘단기로 부동산을 사고팔아 돈을 버는 직업, 매매사업자’

처음 들어본 사람도, 부동산 커뮤니티에서 얼핏 들어본 사람도 있을 것이다. ‘양도세를 낮추려면 매매사업자가 필요하다’ 하던데, 정확히 무엇이고 어떻게 시작하는지 알아보려도 해도 정보가 없다. 심지어 정보를 찾았다 해도 무슨 말인지 이해가 어렵다.

이처럼 미지의 바다 같은 ‘매매사업자’에 도전장을 내민 사람이 있다. 바로 작가 재편. 주식으로 수천만 원을 날리며 이혼 위기를 겪었던 뼈아픈 경험을 발판 삼아 부동산 공부를 시작한다. 시간이 흘러 자신감이 붙어 참여한 경매. 운 좋게 집을 낙찰받았는데, 그다음 단계에서 막히고 만다. 바로 매매사업자. 경매까지 성공했는데, 매매사업자에서 막혀버리다니. 이 벽을 가만두고 볼 수만은 없다.

그야말로 ‘맨땅에 헤딩’을 시작한다. 유튜브, 블로그, 카페, 책…. 세무서에 전화도 걸어보고, 담당 공무원 선생님께 혼나기도 일쑤. 그래도 헛된 고생은 아니었는지 점차 매매사업자가 무엇인지, 어떻게 활용하면 되는지 알게 된다. 매매사업자 등록법, 인정 요건, 세금 전략, 장부 관리, 법인, 대출까지 정보가 하나하나 쌓여갔다.

그렇게 1년 만에 4채 매수, 3채 매도 성공. 총 12억 원의 매출을 달성하니 궁금증이 생긴다. ‘나처럼 고민하는 사람이 있지 않을까?’ 심심풀이 삼아 온라인 카페에 글을 하나 올린다.

“매매사업자 질문받습니다.”

그런데, 댓글이 쏟아지기 시작했다.

“매매사업자 등록하면 기존 주택은 어떻게 되나요?”

“사업자등록 전에 쓴 돈도 비용처리 가능한가요?”

“회사에 들키지 않고 매매사업자 할 수 있나요?”

“사업자를 냈는데 낙찰을 한 번도 못 받았습니다. 폐업해야 하나요?”

“매매사업자도 1세대 1주택 비과세가 되나요?”

그렇게 시작한 질의응답이 1,000건 이상. 이쯤 되니 또 호기심이 생긴다. ‘이 방대한 데이터를 정리해볼까?’ 질문을 빈도와 주제별로 분류하고, 대표 질문 152개를 엄선한다. 그렇게 만들어진 책이 바로 《부동산 매매사업자 처음 시작합니다》이다.

《부동산 매매사업자 처음 시작합니다》는 어렵고 복잡한 세법을 풀이해서 단순히 나열한 책이 아니다. 매매사업자에게 필요한 핵심만을 모아 풍부한 예시와 쉬운 설명, 친절한 문체로 소개한다. ‘직관적이고 간결한 해답’, 이 책이 추구하는 정신이다.

수천 개의 질의응답을 정리한, 인터넷에 찾아도 절대 안 나오는, 매매사업자 사이다 문답집.

저자소개

저자 : 재편
주식으로 수천만 원을 날리고, 세상 그 무엇과도 바꾸지 않을 아내와 이혼 위기를 겪은 끝에 정신을 차린다. 2022년부터 재테크 서적을 섭렵, ‘밀리의 서재’ 북마스터에 오른다. 2023년 첫 부동산 투자를 시작으로, 1년 만에 4채 매수, 3채 매도하는 기염을 토하며 실전 투자자로서 입지를 다진다. 네이버에 검색해도 답이 없는 질문들, 책 수백 권을 읽어도 알 수 없던 의문들을 몸소 맨땅에 헤딩하며 배워나간다.

그러던 어느 날, 우연찮게 시작한 댓글 상담이 지금까지 계속되어 1,000건이 훌쩍 넘는 초보자 질문을 해결한다. 이상하게도 마치 뒤를 따라온 것처럼, 똑같은 문제로 고통받는 사람들을 만난다. 그렇게 초보자들의 질문을 해결하다 한 가지 사실을 깨닫는다. 매번 비슷한 질문에 같은 대답을 반복하고 있다는 것을. 그렇게, 철저히 초보자가 실제로 궁금해한 질문에 답을 주는 책을 쓰기로 결심한다.

초심자 시절, 어디에서도 답을 구할 수 없어 답답했던 스스로를 생각한다. 매매사업자를 하다 보면 생길 수밖에 없는 기본적인 의문조차 해결할 수 없는 현실. 사업자등록은 어떻게 하며, 장부는 언제 쓰고, 부가세는 왜 내며, 재고자산 등록은 도대체 무엇인지.

‘어디에서도 찾을 수 없던 내용인데,
이렇게 쉽고 빠르게 알려주셔서 감사하다.’
‘다른 사람들의 문답을 보며 나도 배운다.’
‘속이 다 시원하다.’

그렇게 수천 개의 질의응답을 정리한, 검색해도 도저히 안 나오는, 매매사업자 사이다 문답집이 세상에 나온다. 찾아도 안 나오는 질문에 더 이상 고통받지 않기를 바라는 마음뿐.

부동산 매매사업자 질문받다 지쳐 책을 쓴 사람.

블로그 | 재편의 재테크 따라잡기 (blog.naver.com/bjy20000)

부동산 매매사업자 처음 시작합니다

비과세부터 대출까지, 1000개의 질문에 답하다

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