이 책은 평범한 맞벌이 부부였던 저희가 수도권 전세 생활에서 시작해, 꼬마빌딩 4채의 건물주가 되기까지의 여정을 담고 있습니다. 처음에는 아무런 자산도 없었지만, 저처럼 건물주를 꿈꾸는 여러분께 희망을 전하고, 부동산 투자의 실질적인 노하우를 나누고 싶습니다.
저는 지금도 더 나은 내일을 위해 매일 한 걸음씩 나아가고 있습니다. 그래서 오늘보다 내일이 더욱 기대되고, 그만큼 더 나은 미래를 만들어갈 수 있다고 믿습니다. 이 책이 여러분의 앞길을 밝히는 작은 등불이 되기를 바랍니다.
_지은이의 말
그때 놀라운 제안이 따라왔습니다. 그들은 “이 건물이 너무 마음에 들어서, 매수하신 금액보다 10억 원을 더 드리고 매수하고 싶습니다”라고 말하는 겁니다. 그 이야기를 듣는 순간, 마음속의 불안이 한꺼번에 사라졌습니다. 속으로 ‘정말 시세보다 저렴하게 샀구나’라고 생각하며, 10억 원을 더 주고라도 매수하고 싶다는 사람이 나타난 것을 보니, 내가 잘 선택했다는 확신이 들었습니다.
2년간의 공부와 끊임없는 노력 끝에 마침내 손에 넣은 꼬마빌딩 1호는 매매가 대비 80퍼센트의 대출로 진행되었습니다. 당시 대출 금리가 3퍼센트대였고, 많은 투자자들이 저처럼 풀대출을 받는 시기였습니다. 저도 레버리지 효과를 최대한 활용하기 위해 풀대출을 진행했죠.
_전세 8천만 원에서 시작해, 첫 꼬마빌딩 매수로 10억 원 가치 상승!
결국 주택 매도금과 꼬마빌딩 1호의 추가 대출금을 합쳐 꿈에 그리던 꼬마빌딩 2호를 매수하는 데 성공했습니다. 이로 인해 꼬마빌딩 1호는 추가 대출금과 매매 당시 담보 대출금이 매매가와 같아져, 결국 무피 투자(투자금을 회수한 상태)가 이루어졌습니다. 즉, 꼬마빌딩 1호는 매입 후 1년 만에 초기 투자한 원금을 모두 회수하게 된 셈이죠.
이러한 성과가 가능했던 이유는 꼬마빌딩 1호를 매입할 당시 시세보다 저렴하게 매수할 수 있었던 것이 결정적인 요인이었습니다. 부동산을 매입할 때 여러 가지 고려해야 할 요소가 많지만, 무엇보다 중요한 것은 시세보다 저렴하게 매입하는 것입니다. 이는 자산 가치를 높이기 위한 첫걸음이라고 할 수 있죠.
_1년만에 투자금 회수, 무피 투자의 성공법칙!
저도 이런 의견에 영향을 받아 처음에는 원룸이나 고시원 건물에 투자하는 것을 꺼려했습니다. 관리가 까다롭고 예상치 못한 문제가 발생할 수 있다는 우려 때문이었죠. 하지만 상황이 바뀌고 금리가 인상되면서, 꼬마빌딩 1호와 2호에서 발생하는 임대수익이 금리 상승에 따른 대출이자를 충당하기에 부족하다는 점을 깨달았습니다. 결국 대출이자를 상쇄할 수 있는 고수익의 임대수익형 부동산을 찾을 수밖에 없었습니다.
고시원 건물의 임대수익률은 8~9퍼센트에 달했기 때문에, 부족한 대출이자를 충당하는 데 큰 도움이 되었습니다. 이 전략 덕분에 저는 고금리 상황에서도 대출이자를 감당할 수 있었고, 전체 포트폴리오가 더 안정적으로 운영될 수 있었습니다.
시세차익형과 임대수익형 투자 방식을 조합한 하이브리드형 투자 전략으로 대출이자보다 월임대료가 높은 상황을 만들 수 있었고, 고시원 건물의 관리도 전문 관리업체에 위탁해 큰 부담 없이 운영 중입니다.
_나에게 꼭 맞는 꼬마빌딩 투자법은?
꼬마빌딩 투자를 고려할 때 가장 중요한 요소 중 하나는 매물의 적정 가치를 정확하게 평가하는 것입니다. 수십억 원이 오가는 대규모 자산인 만큼, 그 가격이 합리적인지 신중하게 판단해야 합니다. 하지만 검토할 매물이 많을 경우에는 일일이 깊이 있게 분석하기보다는 1차적으로 빠르게 선별해 나가는 것이 효율적입니다.
이를 위해 저는 매매가, 공시지가, 그리고 공시지가 10년 상승률을 기준으로 1차 허들을 설정하여 매물을 평가하는 방식을 사용해왔습니다. 물론 이 세 가지 기준은 다소 보수적인 수치라서 모두를 만족하는 매물을 찾기 어려울 수도 있습니다. 그러나 명확한 기준을 설정함으로써 투자 판단이 객관적이고 체계적으로 이루어지며, 감정에 치우친 결정을 최소화할 수 있습니다.
또한 보수적인 기준을 통해 리스크를 줄일 수 있는 방어막을 마련하게 되며, 이는 부동산 시장의 변동성에 대비한 전략적 투자 판단을 도와줍니다.
_5분 안에 끝내는 꼬마빌딩 매물 분석법!
