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월급쟁이 건물주의 비밀

직장인과 자영업자도 쉽게 건물주되는 현명한 빌딩투자

  • ISBN-13
    978-89-5533-648-1 (03320)
  • 출판사 / 임프린트
    주식회사 새로운제안 / 주식회사 새로운제안
  • 정가
    22,000 원 확정정가
  • 발행일
    2024-01-15
  • 출간상태
    출간
  • 저자
    권기성
  • 번역
    -
  • 메인주제어
    자산관리 (부동산, 소유물, 공장 등)
  • 추가주제어
    -
  • 키워드
    #부동산 투자 #꼬마 빌딩 #빌딩 투자 #부동산 재테크 #자산관리 (부동산, 소유물, 공장 등)
  • 도서유형
    종이책, 무선제본
  • 대상연령
    모든 연령, 성인 일반 단행본
  • 도서상세정보
    152 * 225 mm, 288 Page

책소개

이 책은 이미 부자가 된 사람들을 위한 책이 아닙니다. 월급쟁이 직장인과 같은 평범한 사람들 중에서 빌딩투자를 통해 남들보다 더 빠르게 더 큰 부자가 되고자 하는 사람들을 위한 책입니다. 평범한 사람들이 빌딩 투자에 대해 고민할 때 가장 큰 걸림돌인 “돈을 어떻게 마련해야 하지?”, “어디를 사야하지?”, “언제 사야하지?” 이 세 가지에 대한 해결책을 제시하고 있습니다.

목차

chapter 1. 빌딩 투자 전성시대

1 500년 전에도 월급쟁이 재테크 1순위는 부동산 014
2 직장인, 주식이 아니라 빌딩을 주목하라 021
3 용돈벌이가 아니라 인생이 바뀐다 029
4 도대체 얼마나 있어야 빌딩을 살 수 있나? 034
5 이제는 빌딩 투자의 시대 038
6 아파트만큼 쉬운 빌딩 거래 045
쉬어가는 페이지 : 부가가치세 조기환급 제도를 이용하세요. 062


chapter 2 실패할 수 없는 타이밍 찾기
1 왜 내가 사면 내리고, 내가 팔면 오르나? 066
2 부동산에서는 항상 '지금' 사라고 하는데 정말로 '지금' 사도 될까? 073
3 우리는 지금 어디를 지나고 있나? 076
4 상승기에 나타나는 거래의 형태들 083
5 하락기에 나타나는 거래의 형태들
6 빌딩 투자 타이밍 잡는 비법 092
쉬어가는 페이지 : 부동산에서는 수요와 공급의 법칙이 다르게 작동한다.

chapter 3. 부동산 투자는 지역 선택이 8할이다
1 지난 10년간 가격이 가장 많이 오른 곳은? 104
2 가격이 비싼 지역이 아니라 변동성이 큰 지역을 주목하라 112
3 가만히 있어도 저절로 가격이 올라가는 성장곡선 투자법 118
4 이런 가게가 등장하면 성장이 시작되는 지역 125
5 이런 가게가 들어오기 시작하면 성장이 끝나가는 지역 130
6 더 큰 부자 되는 지역 찾는 비법 135
쉬어가는 페이지 : 새로운 상권은 어떻게 생기나


chapter 4. 두배로 빨리 올라가는 빌딩들
1 돈과 빌딩도 궁합이 맞아야 급상승한다 154
2 더 느리게 부자 되는 빌딩들 157
3 더 빠르게 부자 되는 빌딩들 169
4 빌딩 투자자만이 할 수 있는 단기 가치 상승 비법 163
5 10분이면 끝나는 빌딩 가치 산정법 169
6 급매물이 나에게 오게 하는 방법 176
쉬어가는 페이지 : 리모델링을 위해 1차적으로 검토해야 할 사항

chapter 5. 돈, 지식, 경험이 부족할 땐 공동 투자로 모아라

1 정부가 추천하는 공동 투자 186
2 대출은 수시로 얼굴을 바꾼다. 191
3 남의 돈을 지렛대로 활용하라 196
4 적은 돈으로 단기간에 성공하는 투자 비법 201
5 내가 현금 10억 원이 있다면 206
쉬 어가는 페이지 : 일반상업지역과 3종일반주거지역이 섞여 있는 대지의 용적률은?

chapter 6. 생각보다 단순한 빌딩 관리
1 매매계약 전후 이것만은 확인하자 218
2 임차인은 어떤 빌딩을 좋아하나? 227
3 빌딩 관리 누가, 어디까지 해야 하나? 232
4 부드럽지만 효율적인 임대차 관리 237
5 누구나 따라할 수 있는 빌딩 관리 노하우 244
쉬어가는 페이지 : 도로가 빌딩의 면적을 결정한다?

chapter 7. 절세의 기술
1 빌딩 살 때 내는 세금 252
2 빌딩 보유할 때 내는 세금 255
3 빌딩 팔 때 내는 세금 257
4 부의 대물림 : 상속세, 증여세 261
쉬어가는 페이지 : 쉽고도 어려운 임차인 명도

부록 성공 사례, 실패 사례 분석
1 매도 타이밍을 놓쳐서 어려움을 겪은 실패 사례 274
2 절묘한 매매 타이밍으로 손쉽게 돈을 번 성공 사례 276
3 성숙기 지역에 투자해 기회비용을 날려버린 실패 사례 278
4 꼼꼼한 조사로 도입기에 투자해 큰 부자가 된 성공 사례 280
5 빌딩가치 산정 오류로 큰 낭패를 본 실패 사례 282
6 리모델링으로 단기간 가치를 상승시킨 성공 사례 284
7 소형 신축으로 대박 난 성공 사례

본문인용

이 책은 기존 부자들을 위한 책이 아니다. 직장인, 자영업자와 같이 돈이 별로 없는 일반인들을 위한 책이다. 돈이 별로 없는 일반인들이 빌딩 투자로 더 빠르게 더 큰 부자가 되기 위해서는 기존 부자들의 느리게 부자 되는 투자법을 따라해서는 안 된다. 그럼에도 불구하고 대부분의 일반인들은 느리게 부자 되는 투자법 밖에 모르고 느리게 부자 되는 투자법으로 투자하면서 빠르게 부자가 되지 못하는 것에 실망한다.
1장에서는 주식투자, 아파트투자 등 다양한 투자가 있는데 그 중에서 왜 빌딩투자를 해야 하는지 와 아파트 매매와 비교해서 빌딩 매매는 어떤 과정을 거치는지 쉽게 알려준다.
2장에서는 빌딩 가격이 어떤 이유로 오르고 어떤 이유로 내리는지를 알려준다. 부동산 사이클 각 단계별 특징과 빌딩 가격에 영향을 미치는 요소를 분석한다. 과거 우리나라 빌딩 시장의 상승과 하락 변동 추이를 살펴봄으로써 현재 우리는 부동산 사이클의 어디를 지나고 있는지 확인하고 우리는 어디를 향해 나아가고 있는지 알아본다.
빌딩 투자에서 가장 중요한 것은 지역선택이다. 대부분의 투자자들은 어디에 투자해야 더 빠르게 부자가 되는지 모른다. 그냥 다른 사람들이 좋다고 하는 곳에 투자한다. 그곳이 기존 부자들이 투자했던 강남이다. 과거에는 강남이 서울에서 가장 빠르게 성장하는 지역이었을 것이다. 하지만 최근 10년간 빌딩 가격 상승률을 따져 보면 강남은 결코 높은 순위가 아니다. 아니, 오히려 낮은 상승률을 기록하는 지역이라는 것이 밝혀졌다. 그럼에도 불구하고 사람들은 아직도 강남 부동산은 상승기 때 다른 지역보다 더 많이 상승하고 침체기 때 다른 지역보다 더 안전하다고 생각한다. 기존 부자들의 느리게 부자 되는 투자법을 그대로 물려받고 있는 것이다.
그래서 3장에서는 더 빠르게 부자 되는 성장곡선 투자법을 소개한다. 성장곡선 투자법은 어느 지역에 있는 빌딩을 언제 사서, 언제 팔고 나와야 하는지 알려주고, 각 단계별 특징을 상세히 알려줌으로써 해당 지역이 지금 어느 단계인지 스스로 판단할 수 있게 해준다. 그리고 지금은 유동인구가 몰리는 유명한 지역이 아니지만 향후 큰 상권으로 성장할 수 있는 가능성을 지닌 지역을 찾아내는 방법과 단서도 제공한다.
미국에는 “최고의 지역에서 최악의 건물을 사라.”는 속담이 있다. 4장에서는 이 말에 속담에 딱 들어 맞고 성장곡선 투자법에 더해 부자가 되는 속도를 2배로 올려줄 밸류애드 투자법을 소개한다. 최악의 빌딩을 최고의 빌딩으로 바꾸는 리모델링은 밸류애드 투자의 대표적인 형태다. 핵심지역에 위치한 낡은 빌딩을 매입해서 외장을 고치고, 엘리베이터도 설치하고, 편의시설도 추가함으로써 더 가치 있는 빌딩으로 탄생하는 경우를 살펴본다. 하지만 리모델링이 밸류애드 투자의 대표선수는 맞지만 전부는 아니다. 리모델링 외에 임대차 개선, 법률적 리스크 해소 등을 통한 가치 상승도 알아본다.
기존 부자들은 공동투자에 심한 거부감이 있다. 하지만 일반인 중에는 공동투자에 대한 거부감보다 빠르게 부자가 되고자 하는 욕망이 더 큰 투자자들이 점점 늘어나고 있다. 부동산펀드, 리츠, 조각투자 등 다양한 형태의 공동투자가 나오면서 경험치도 공동투자에 대해 긍정적으로 바뀌는 경향이 있다. 5장은 호,불호가 갈리는 내용으로 공동투자에 대한 내용이다. 22년~23년 대출금리 상승으로 수많은 투자자들이 어려움을 겪었다. 대출을 최고의 타인자본으로 알았지만 대출의 무서움을 보여주는 시기였다. 대출 없는 빌딩 투자는 어렵겠지만 지나친 대출은 투자를 위험에 빠트릴 수 있다는 것을 알게 되었다. 돈이 많이 없는 일반인들이 빌딩 투자를 위해서는 대출 이외의 타인자본을 찾아야 하는데 그것이 바로 만기도 없고, 이자도 없는 공동투자금이라는 것이다. 아무리 좋다고 해도 공동투자에 대한 불안감은 여전하다. 그래서 부동산 펀드, 리츠가 운영하는 제도 중 일부를 차용하여 안정적으로 공동투자를 할 수 있는 방안도 제시한다.
6장에서는 임차인과 좋은 관계를 유지하고 수익을 극대화 할 수 있는 빌딩관리의 핵심을 담았고 7장에서는 빌딩 투자와 관련된 세금의 핵심적인 내용만 담았다.

서평

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저자소개

저자 : 권기성
국내 대기업계열 정유회사에서 첫 직장 생활을 시작하여, 국내 종합상사를 마지막으로 6년이라는 짧은 샐러리맨 경력을 마무리한다. IMF 및 벤처 붐 등 급격한 사회변화와 시련을 몸으로 겪으면서 2002년 우연한 기회에 부동산 중개업에 입문하게 된다. 그러던 어느 날 지면을 통해 접한 스타타워(現 GFC) 매각 소식에 매료되어 밤잠을 설치며 찾아간 곳이 지금의 미국계 부동산 회사인 이알에이코리아다. 이알에이코리아에서 개인 연 매출 1위, 이알에이아시아퍼시픽 개인 연 매출 4위를 차지하는 등 뛰어난 실적을 올리고 있으며, 운명처럼 펼쳐진 상업용 부동산 시장에서 약 20여 년간 시장의 리더로서 자리하고 있다. 또 최근에는 직장인, 자영업자와 같은 일반인들의 성공적인 빌딩투자를 위해 ‘성장곡선 투자 실천회’를 조직하여 활발한 활동을 하고 있다.
kwonkiseong@naver.com
https://open.kakao.com/o/gyuvRPtf
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