당신은 ‘될 구역’과 ‘안 될 구역’을 찾아낼 수 있는가?

2년 연속 베스트셀러 『돈되는 재건축 재개발』의 저자가 돌아왔다! 전작에서 복잡하고 알쏭달쏭한 재건축의 사업성 분석을 3개의 공식으로 깔끔하게 정리했던 저자 ‘열정이넘쳐(이정열)’. 명실상부 재건축 투자의 일인자로 자리매김한 그가 이번엔 재개발 투자를 완벽 해부한다.

아파트 단지에서 주로 이뤄지는 재건축과 달리 재개발 투자는 부동산의 종류, 조합원 자격, 소유자들의 이해관계 등이 표준화되어 있지 않고 복잡하게 얽혀 있어서 데이터화 하거나 수치로 분석할 수 없다는 것이 그동안의 정설이었다. 

그러나 저자는 이번 책을 통해 ‘체크리스트’라는 새로운 개념을 선보이며, 재개발 투자도 오차범위 내에서 충분히 예측이 가능하다는 것을 보여주고 있다. 지역명과 수익률까지 남김없이 공개함으로써 검증받은 그의 예측 기술은 크게 세 가지로 요약된다. 

① 체크리스트로 ‘될 만한 곳’ 한 눈에 훑어보기

이 책의 핵심은 단연 재개발 사업장의 핵심지표를 한 줄로 정리한 체크리스트다. 비슷한 지역에 있는 여러 구역의 사업성 지표를 한 줄로 정리하여 여러 구역을 한 눈에 비교하는 것이 가능하다. 택지면적, 토지등소유자수(예비 조합원수), 용적률 등은 물론 반드시 살펴야 할 ‘세대당평균대지지분’과 ‘일반분양 비율’ 등을 한 번에 비교함으로써 이 사업장이 ‘될 만한 곳’인지 혹은 무산되거나 사업의 난항을 겪을 만한 곳인지를 단 30초만에 판별할 수 있다.

② 통계적 기법을 활용한 감정평가액 추정하기

저자는 인근 지역의 실거래가 데이터를 분석하여 투자할 지역에 적용함으로써 감정평가액을 한 발 빠르게, 상당히 정확하게 예측한다. 감정평가액을 예측한다는 것은 아직 많은 사람들이 이 구역의 사업성을 의심하면서 망설일 때 저렴한 가격에 먼저 진입하여 큰 수익을 남긴다는 것을 의미한다. 동시에 감정평가액에 얹어지는 정확한 프리미엄이 얼마인지를 알아냄으로써 실투자금을 최소화하는 기술이기도 하다.

③ 세대당평균대지지분 & 일반분양비율로 함정 꿰뚫기

재개발 구역의 사업성을 보여주는 대표적 지표인 비례율. 그러나 실제 재개발 투자 현장에서 비례율은 상황에 따라 변동되기 때문에 현재의 비례율이 높다고 해서 마지막까지 수익이 날 거라는 보장은 없다. 저자는 본인이 개발한 독창적 지표인 ‘세대당평균대지지분’과 기존 투자자들이 널리 활용했던 ‘일반분양 비율’을 동시에 살펴봄으로써 해당 사업장의 비례율이 앞으로 올라갈지 혹은 떨어질지를 셜록 홈즈처럼 밝혀낸다. 조합장 말만 믿고 투자했다가 손해를 보는 주먹구구식 투자는 앞으로 설 곳이 없어질 것이다.

 목 차 

chapter 01. 바야흐로 재개발 투자의 시대

엄청난 기회의 땅, 지방 재개발 시장

 지방 시장이 뜰 수밖에 없는 이유 / 지방 재개발 투자에 대한 오해와 진실  / [꿀팁] 입주권은 양도소득세 중과 대상이 아니다

이것만은 알아두자① : 재건축과 재개발의 차이점

 기부채납 비율 / 현금청산자 숫자 / 보상비 및 이주비에 따른 실투자금

이것만은 알아두자② : 사업 진행 과정

 관심 있게 지켜봐야 할 단계 / 개략적인 분담금 예측 단계 / [꿀팁] 은마아파트에는 아직 재건축 조합이 없다 / 선진입 여부를 결정할 단계 / 연장투자 또는 수익실현을 결정할 단계 / 매도 또는 입주 여부를 결정할 단계 / 언제 진입하고 언제 빠져나올 것인가

이것만은 알아두자③ : 기본 용어

 조합원 vs 토지등소유자 vs 현금청산자 / 조합원분양가 vs 일반분양가 vs 프리미엄(P) / 비례율 / 감정평가액 vs 권리가액 / 분담금 vs 추가부담금 / 이주비대출

이것만은 알아두자④ : 비례율의 함정

 비례율은 왜 100%인 경우가 많을까 / 총사업비가 달라지는 경우 / 종전자산평가액이 달라지는 경우 / 종후자산평가액이 달라지는 경우

이것만은 알아두자⑤ : 계약면적과 조합원분담금의 관계 

 재개발·재건축 투자에서는 계약면적이 중요하다 / 계약면적에 따라 조합원분담금이 달라지는 이유 / 

이것만은 알아두자⑥ : 재개발에서 세대당평균대지지분 활용법 

 재건축에서는 일반분양 물량의 크기를 보여준다 / 재개발에서는 신축 아파트의 평균 평형구성을 보여준다

insight_ 8‧2 부동산 대책 이후의 재개발·재건축 투자

chapter 02. 재개발 투자의 기본은 감정평가액 추정 

감정평가액이 프리미엄을 결정한다

 진행 단계에 따라 달라지는 프리미엄(P)의 개념 / 감정평가액을 미리 알면 더 많은 P를 얻는다

빌라의 감정평가액을 추정하는 요령

 인근 지역의 시세 정리하기 / 투자하려는 구역에 적용해 보기 

단독주택의 감정평가액을 추정하는 요령

 건물의 가격 추정해 보기 / 토지의 가격 추정해 보기 / 투자하려는 구역에 적용해 보기

감정평가의 핵심은 금액이 아니다

 전체 감정평가액이 높게 나온다면 / 현금청산 vs 보유, 무엇이 더 이득일까 / 절대평가보다 상대평가가 중요하다

투자금 vs 수익률, 무엇이 우선일까

 빌라 vs 단독주택, 당신의 선택은? / 실투자금에 변수를 만드는 이주비대출 / [꿀팁] 양도차익이 커질수록 세금에 주의하자

한 번 투자로 아파트가 2채! 원플러스원 분양이란

 입주권은 몇 개까지 받을 수 있을까 / 원플러스원 분양을 받을 수 있는 조건 / 일반분양 물량이 적은 곳은 좋지 않다 / 분리매각 금지와 전매제한에 주의할 것 / [꿀팁] 아파트와 상가를 하나씩 얻는다면

insight_ 초기단계인 구역에 투자할 땐 출구전략을 고려해야

chapter 03. 수익성 분석의 절대무기 ‘재개발‧재건축 체크리스트’

재개발‧재건축의 체크리스트란 무엇일까

 체크리스트를 통해 얻을 수 있는 것들 

관심지역에 대한 체크리스트를 만들어 보자

 관심지역의 전체 사업장 현황 파악하기 / 구역별 추진현황 및 진행단계 채워 넣기 / 지도에 표시하며 확인하기 / [꿀팁] 대형지도 주문하는 요령

사업장별 체크리스트를 만들어 보자

 사업장별 체크리스트에 포함되는 것들 / [꿀팁] 쾌적한 단지는 건폐율이 낮다 / 입지 분석으로 발전 가능성 살펴보기 

무엇을 어떻게 체크할까 

 기본사항 확인하기 / 토지등소유자수와 일반분양비율로 알 수 있는 것들 / [꿀팁] 인근 지역 이주수요 투자도 고려하자 / 세대당평균대지지분과 용적률로 알 수 있는 것들 / 체크한 내용을 바탕으로 집중할 사업장 정하기

실전 사례① : 탄방동2구역(탄방주공) 재건축 사업

 관리처분계획 책자로 기본적 상황을 살펴보자 / 예상 일반분양가를 살펴보자 / 조합원분담금을 계산해 보자 / 실제 결과는 어땠을까

실전 사례② : 용문동1‧2‧3구역 주택재건축 사업

 사업 진행 상황 및 입지를 살펴보자 / 감정평가액을 추정해 보자 / 감정평가액과 조합원분담금의 관계 / 일반분양가를 예상해 보자

실전 사례③ : 목동3‧선화‧선화B구역 재개발 사업

 관심구역의 체크리스트를 만들자 / 가장 빠른 구역의 정보부터 살펴보자 / 목동3구역의 감정평가액을 추정해 보자 / 선화구역의 프리미엄 계산에 적용해 보자 / [꿀팁] 토지의 프리미엄도 추정 가능하다 / 선화B구역의 프리미엄 계산에 적용해 보자 / 세 곳의 사업성을 비교해 보자 / 주변시세와 비교하여 향후 가능성을 평가해 보자 / 직접 방법을 체득하지 못하면 소용없다

insight_ 사업비가 적정한지를 따져보는 요령

chapter 04. 이것만 있어도 대박! 주요 도시 체크리스트

지역별 체크리스트 자료, 어떻게 얻으면 될까

 전국 단위의 정비사업 고시문 찾기

서울시 재개발‧재건축 구역 체크리스트

 강남구 / 서초구 / 송파구 / 강동구 / 용산구 /  성동구 / 동대문구 / 서대문구 / 성북구 / 노원구 / 관악구 / 영등포구 / 은평구 / 동작구

안양시 재개발‧재건축 구역 체크리스트

 안양시 

성남시 재개발‧재건축 구역 체크리스트

 성남시

광명시 재개발‧재건축 구역 체크리스트

 광명시

인천시 재개발‧재건축 구역 체크리스트

 부평구

대전시 재개발‧재건축 구역 체크리스트

 대덕구 / 서구 / 동구 / 중구

대구시 재개발‧재건축 구역 체크리스트

 달서구 / 북구 / 남구 / 중구 / 동구 / 서구 / 수성구 

광주시 재개발‧재건축 구역 체크리스트

 광산구 / 남구 / 동구 / 북구 / 서구

울산시 재개발‧재건축 구역 체크리스트

 울산시 

부산시 재개발‧재건축 구역 체크리스트

 금정구 / 동래구 / 남구 / 북구 / 동구 / 서구 / 연제구 / 영도구 / 부산진구 / 사상구 / 사하구 / 수영구 / 해운대구 

▶ 상당수의 재개발 투자라는 것이 누가 어느 지역, 어느 구역이 좋다고 하면 우르르 몰려가는 이른바 ‘묻지마 투자’로 진행되는 게 현실입니다. 재건축 단지와 달리 재개발 구역은 주택의 형태나 연식, 구성원들이 다양하고 복잡해서 고려할 사항이 훨씬 많기 때문이지요. 그 많은 변수를 한두 가지 공식으로 정리하는 것은 불가능합니다. (중략) 과연 정말 그럴까요? 저 역시 꽤 오랜 시간 동안 재개발 투자를 해왔지만, 그 과정에서 좀 더 과학적으로 사업성을 분석할 수 있는 방법이 없을지 꾸준히 연구해 왔습니다. 수십 수백 개의 관리처분책자 내용을 하나하나 엑셀 프로그램에 입력하고, 분류하고, 비교하고, 계산해 보며 분석한 결과가 바로 이 책의 내용입니다. (p16_ 재개발도 과학적 분석이 가능할까)

▶ 1970~1980년대에 지어진 주택들은 매우 낡았지만 입지만큼은 좋은 원도심인 경우가 많습니다. 당시에도 가장 사람이 몰리는 곳에 지어졌기 때문입니다. (중략) 재미있는 것은 비슷한 현상이 지방 광역시에도 똑같이 일어난다는 사실입니다. 서울과 비교할 수는 없지만 대전, 대구, 부산, 광주 등 지방 광역시는 나름대로 그 지역에서 손꼽히는 대도시입니다. 이곳에도 인근의 중소도시에서 일자리를 위해 모여드는 사람이 많고, 가장 먼저 형성된 도시의 중심부는 이미 주택이 많이 낡았으며, 이런 곳에 재개발·재건축이 이뤄질 수 있도록 지자체도 신경 쓰고 있습니다. 차이점이 있다면 아직 이곳에는 정부 규제가 훨씬 덜 미치고 있다는 점이죠. (p25_ 엄청난 기회의 땅, 지방 재개발 시장)

▶ 재개발 구역에 투자하려는 대부분의 사람들은 빌라를 선호하는데, 이는 단독주택에 비해 투자금이 적게 들기 때문입니다. 단독주택은 덩치가 커서 매매가는 높은데 전세가가 상대적으로 낮게 형성되어 있어 갭(gap)이 큽니다. 하지만 빌라는 갭이 상대적으로 적지요. 그런데 사업이 진행되고 이주비가 나오면 상황이 바뀔 수 있습니다. (중략) 이주비의 기준은 감정평가액인데, 단독주택은 덩치가 큰 만큼 감정평가액도 크기 때문이죠. 세입자를 내보내기 위해 추가로 마련해야 할 돈이 적을 것이고, 심지어 전세보증금을 내주고도 이주비가 남는 경우도 생깁니다. 결과적으로 이주비까지 고려한 최종 투자금을 감안한다면 재개발 투자를 할 때 빌라만 보지 말고 단독주택도 함께 살펴보는 것이 좋습니다. (p35_ 보상비 및 이주비에 따른 실투자금)

▶ 대다수 사업장의 비례율이 100% 언저리인 것은 과연 우연일까요? 조합 입장에서는 비례율이 100%일 때 여러 모로 유리합니다. 조합은 법인사업체입니다. 비례율이 100%를 넘게 되면 사업이익이 발생하는 것이므로 그에 상응하는 법인세를 내야 합니다. 그렇다고 비례율이 100%를 밑도는 것도 좋지는 않습니다. 세금 측면에서는 유리할지 몰라도 사업성이 떨어져 보이니까요. 게다가 비례율이 100%이면 조합원들 사이에 갈등요소가 줄어듭니다. (중략) 이처럼 비례율이라는 숫자는 그 자체로 중요하다기보다 100%를 맞추기 위해 일어나는 다양한 변화에 더욱 주목해야 합니다. 사업 초기단계일수록 조합이 제시하는 자료를 백 프로 신뢰해서는 안 됩니다.  (p68_ 비례율의 함정)

▶ 1권에서 이 개념을 설명한 후로 이제 많은 투자자들이 세대당평균대지지분을 활용해서 재건축의 사업성을 평가하시는 것을 보게 됩니다. 세대당평균대지지분을 간단히 설명하면 아파트의 총대지면적을 총세대수로 나눈 값입니다. (중략) 재개발에서 세대당평균대지지분은 신축아파트의 평균 평형구성이 얼마나 클지를 예측하는 개념입니다. 이처럼 구체적인 개념에는 다소 차이가 있지만 재건축이든 재개발이든 세대당평균대지지분이 클수록 사업성이 좋은 것은 마찬가지입니다.  (p87_ 재개발에서 세대당평균대지지분 활용법)

▶ 조합원 중에는 그 사실을 모르고 무조건 감정평가액이 높아야 좋다고 생각하는 경우가 꽤 있습니다. 감정평가액은 인근 지역의 거래사례를 바탕으로 책정되긴 하지만 실제 금액은 그보다 적게 나오는 경우가 많습니다. 첫째는 평가의 기준일 때문입니다. (중략) 게다가 조합 입장에서는 감정평가액이 전체적으로 높은 것보다는 낮은 것이 사업 진행에 좀 더 유리합니다. 현금청산 때문이죠. (중략) 그리고 중요한 사실이 하나 있습니다. 감정평가액이 전체적으로 높게 나올 경우에는 조합원분양가도 함께 올라갈 가능성이 높다는 점입니다. 이는 비례율을 100%에 맞추려다 보니 일어나는 현상입니다.  (p132_ 감정평가액의 핵심은 금액이 아니다)

(끝)