세계 거대도시 상하이에서 15년간 부동산 투자 경력을 쌓은 전문가가 한국인을 위한 중국 부동산 투자법을 소개한다. 상하이에서의 오랜 경험을 바탕으로 맞춤형 투자 전략을 제시하며, 중국 부동산 시장의 특성과 투자 시 유의할 점, 성공적인 투자 비법 등을 실제 사례를 통해 구체적으로 설명한다.

프롤로그 

1장- 중국 부동산을 배우다

꿈꾸던 중국 생활

배운 대로 말해도 중국어가 늘지 않았다

다들 찾는 부동산 누님

미래의 그림이 펼쳐지는 곳 

2장-주택 월세 계약하기 

상하이 어디가 좋은가요?

중국 집 인테리어의 특징은 무엇인가요?

상하이 월세, 얼마면 돼?

임대 계약서 쓰기 전 봐야 하는 내용

이사하면 주숙등기 꼭 하세요!

오래 살고 싶다면 집주인을 귀찮게 하지 마라

복(福) 이 들어오는 집은 따로 있다

3장-상하이에서 내 집 마련하기 

외국인도 상하이의 아파트를 살 수 있을까?

외국인이 중국에서 대출 잘 받는 방법

새 아파트를 사고 싶다면!

분양 아파트에 당첨되기까지

중국에서 부동산을 살 때 내는 세금

안 내도 되는 양도세

해외 거주자라면 해외 부동산 취득 신고해야 한다

4장-부동산 전문가가 되려면 보고 투자하라 

돈에 맞추지 말고 돈 되는 도시를 선택하라

돈 되는 도시 상하이

상하이 도시 계획에 해답이 있다

상하이 투자는 시간과의 싸움이다

중국 투자 실패하지 않으려면 정책을 보라

안 되면 될 때까지 밀어붙이는 중국

5장-중국 부동산 실전편

투자 금액과 지역 선택하는 방법

한국인에게 좋은 투자 지역

첫 분양은 사지 마라

비과세 되는 중고 주택을 찾아라

부동산 매수신호 정책에 힌트가 있다

중국 부동산 투자 8가지 원칙

에필로그 

부록 중국 부동산 용어

상하이 투자는 시간과의 싸움이다

상하이가 2035년까지 어디를 개발할지 찾아야 한다.

상하이는 도시 계획을 세운 대로 변경 없이 진행한다. 그래서 개발 계획을 알면 그 길목에 자리를 잡고 기다리면 된다. 최근에 나온 개발 계획은 ‘2035 Shanghai’로, 2035년까지 어디를 어떻게 개발하겠다는 내용이 다 포함되어 있다. 상하이 도시 계획관에 가보면 ‘2035 Shanghai’ 개발 계획을 미니어처와 영상으로도 만들어 상영하므로 도시 계획을 쉽게 이해할 수 있다. 

‘2035 Shanghai’ 개발 계획은 기존 계획과 확연한 차이가 있다. 기존 상하이 개발 계획은 한마디로 ‘대공사’라고 할 수 있다. 기반 시설들이 취약하다 보니 상하이 전 지역을 개발하면서 온통 공사판으로 만들었다. 그러나 이제는 개발될 만큼 개발됐고 그와 함께 급속한 경제 발전을 이룩해 내면서 삶의 질을 높이고자 하는 욕구가 생기면서 ‘2035 Shanghai’ 개발 계획은 도시의 수준을 높이는 쪽으로 방향을 전환했다. 

상하이를 뉴욕, LA, 런던, 도쿄와 같은 글로벌 도시 수준으로 끌어올려 사람이 살기 좋은 도시를 만들겠다는 것이다. ‘2035 Shanghai’ 개발 계획 상징 로고에는 “2035 Shanghai 我们共同美好的家园（2035 상하이 우리 함께 아름다운 집, 가정）”이라고 적혀 있다. 

인구 10만 명 이상인 지역에는 지하철 공급량을 100%로 늘린다! 공공서비스 시설까지 걸어서 15분 내로 도달하게 한다! 지역별로 공공 개방형 공간, 즉 공원이나 광장 등을 많이 만들어 5분 내로 도달하게 한다! 탄소 배출률을 15% 내외까지 감소시킨다! 생태 용지 면적을 60% 이상 가진다 등등, 개발에만 중점을 맞추는 것이 아니라 살기 좋은 도시를 만드는 내용이 포함되어 있다. 

‘2035 Shanghai’ 개발 계획의 또 다른 특징 중 하나는 상하이 내부 개발 계획뿐만 아니라 주변 도시와 연계 개발 내용이 들어가 있다는 것이다. 중국의 제1 경제권은 장삼각 경제권이다. 장삼각 지역은 안후이성, 장쑤성, 저장성에 있는 총 41개의 도시로 이뤄진 곳으로 중국 GDP의 1/4을 차지한다. 그중 가장 큰 비중을 차지하는 곳이 바로 상하이이며, 가장 중심 역할 하는 것도 상하이이다.

이제 상하이만 잘 먹고 잘살겠다는 개발에서 주변 도시까지 연계 개발하는 어른 같은 도시 개발 계획을 세워야 할 때가 온 것이다. 그래서 ‘2035 Shanghai’ 개발 계획에서 상하이 주변의 항저우, 수조우, 닝보, 난통 등과 같이 고속철도를 타고 1시간 내외로 도달할 수 있는 도시들과 생태 협조, 교통 협조, 전략적 협조 개발 계획을 세웠다. 

그렇다면 상하이 내부는 어떻게 개발될까? 상하이 내부는 예나 지금이나 균형 개발이다. 워낙 면적이 넓다 보니 한꺼번에 도심을 채우고 인구를 이동시키기는 쉽지 않다. 1946년 도시개발 계획에도 시중심에 사람들이 몰려 살면서 인구 밀도가 높아져 삶의 질이 떨어지는 것을 해결하기 위해 상하이 외곽에 위성도시를 개발해 인구를 분산시켰었다. ‘2035 Shanghai’ 개발 계획에서 상하이는 1개의 중앙활동구, 9개의 부중심, 5개의 신도시, 2개의 핵심 타운, 8개의 지구 중심 타운, 13개의 사구 중심 타운으로 개발해서 인구를 분산한다. 

2020년까지 상하이 시중심은 1개의 주중심과 4개의 부중심을 두어 분산했는데, 주중심은 더 확장돼서 중앙활동구로 변경되었다. 1개의 주중심은 인민광장이고 부중심은 오쟈오창, 화무, 쩐루, 쉬자후이 이렇게 4개였다. 이 중 쉬자후이는 중앙활동구로 들어가게 돼서 2035년까지 사람들이 가장 많이 활동할 곳이 되었다. 

중앙활동구는 앞에서 말한 교통 환선인 내환선에 겹치는 부분이 많지만, 2020년 6대 중점 개발 지역이었던 치엔탄 지역은 중환선 안쪽에 위치하지만 중앙활동구에 속한다. 2035년까지 쓰기 위해 2020년 개발 계획에 넣고 미리미리 준비시켜 놓은 것이다. 중앙활동구는 서울의 강남 이상으로 비싼 지역이므로 지금 투자하러 들어가기는 쉽지 않지만, 예전에 사두었다면 2035년까지는 굳이 팔 이유가 없다. 상하이에서 탑 오브 더 탑인 지역이다.

시중심은 더 확장된다. 외환선 안쪽까지가 시중심이었던 것에서 바오샨 신도시, 홍차오 CBD, 민항 신도시, 디즈니가 있는 상하이 국제관광 휴양구, 와이까오챠오 지역까지 시중심으로 포함됐다. 이와 같이 동서남북으로 시중심을 더 키웠다. 그러면서 바오샨 신도시 내의 우송, 홍차오 CBD, 민항 신도시의 신좡, 상하이 국제관광 휴양구의 촨샤를 부중심으로 승격시켰다. 중앙활동구로 편입된 쉬자후이 외 남은 3개의 부중심과 추가로 편입된 지역의 4개 부중심 그리고 푸동신취의 장쟝, 진챠오 두 지역을 부중심으로 지정하면서 부중심은 총 9개가 됐다.

시중심은 더욱더 키웠지만, 사람들이 시중심에만 몰려 살게 되면 인구 밀도가 높아져 쾌적한 삶을 누릴 수가 없다. 그렇다고 서울의 10배가 넘는 상하이를 한꺼번에 다 개발할 수도 없는 일이다. 그래서 교외 지역에는 분당, 일산처럼 신도시를 지정해서 시중심은 중심대로 커지고 외곽은 신도시를 중심으로 커져서 상하이가 다 채워지게 할 예정이다. 5대 신도시는 쟈딩, 칭푸, 송쟝, 펑시엔, 린강(난후이) 신도시이다. 그 외에도 진샨은 저장성에서 들어오는 관문이고 총밍은 장쑤성에서 들어오는 관문이므로 핵심도시로 지정해서 개발한다. 

그뿐만 아니라 주중심 주변의 8개 지역과 상하이 외곽순환도로 주변의 13개 지역을 지구 중심과 사구 중심으로 지정하여 신도시보다는 작은 규모지만 중심 도시로 개발할 예정이다.

자! 이제 상하이에서 2035년까지 어디가 개발될 것인지 알았으니, 나의 예산에 맞는 곳에 먼저 가서 진을 치고 기다리기만 하면 된다. 반드시 그대로 이뤄질 것이다. 이제부터 투자는 시간과의 싸움이다.

한국 사람들이 모르는 중국 부동산의 비밀

주재원 남편을 따라 중국으로 오게 됐을 때 많은 사람이 걱정했다. 우리 엄마는 말도 안 통하는 공산국가에 간다고 고생할 게 눈에 훤하다며 걱정이 한가득이었다. 상하이는 중국의 다른 지역과는 다르게 세련되고 한인타운도 있어서 말도 통하고 한국 식당도 많으니 굶지는 않을 거라고 안심시켜 드렸다. 그런데 나도 그런 말을 하면서 내심 괜찮을까 걱정이 된 건 사실이다.

해외 포장 이사 컨테이너에 쌀 20㎏ 한 포대를 같이 실었다. 한국의 맛있는 쌀을 더 이상 못 먹을 것 같은 마음에서였다. 평소 사 먹지 않던 비싼 이천 쌀로 실었다. 상하이에 도착해 한국 마트를 가보니 한국 품종 쌀이 포대로 쌓여 있었다. 놀라운 건 쌀값은 한국의 1/3밖에 되지 않았다. 한국 쌀이 없어 맛있는 밥도 못 먹을 거라는 나의 걱정은 정말 쓸데없었다. 

한국 마트에 진열된 물건 중 가장 비싸게 느껴진 건 우유였다. 아이들이 한참 성장할 때라 우유를 물처럼 마시곤 하는데 여기에서는 헤프게 마실 수 있는 게 아니었다.

중국 우유는 대부분 멸균우유여서 맛도 없고 성장 촉진제 등의 화학물질이 들어있어서 안 좋다는 소문이 많았다. 안심할 수 있는 한국 우유를 먹이고 싶었다. 그러나 한국 우유는 모두 수입품이다 보니 관세가 붙어 한국보다 훨씬 비싸다. 당시 가격이 1L 한 병에 35위안(한화 약 6,300원)이라서 망설일 수밖에 없었다. 주재원이라지만 월세를 절약하고 아이들 교육에 더 써보려고 아끼는 짠순이에게는 손 떨리는 가격이었다. 

그랬던 짠순이가 지금은 몇 천 위안의 비싼 와이탄 호텔에서 상하이의 야경을 누리고 있다면 믿을 수 있을까? 

홍콩보다 멋진 야경을 볼 수 있는 상하이의 럭셔리 호텔에서 결제하면서 값비싼 우유를 살 때처럼 손을 떨지 않는다. 한국산 우유의 100배는 되는 가격인데도 말이다. 내가 부동산 일을 하지 않았다면 생각도 못 했을 호사이다. 

상하이는 서울의 강남과 비슷하다. 상하이 황푸강 주변은 한강 주변처럼 비싸고 한인타운만 해도 강남의 웬만한 아파트값과 맞먹는다. 그래서 상하이 부동산의 추이를 보면 서울과 상당히 비슷하다.  

“올라갈 때는 무섭게 올라가고 떨어질 때 살짝 떨어졌다가 금방 회복한다.”

부동산 시세는 일시적으로 주춤할 수 있지만 수요가 줄어들지 않기 때문에 금방 회복되는 것이다. 중국은 2000년대 초반에 개인의 사유재산을 인정하면서 “문이 거꾸로 붙어 있어도 오른다.”라는 말이 있을 정도로 무섭게 올랐다. 자고 나면 10배, 20배 집값이 올라서 이때 강남 사모님들이 1억을 들고 와서 배추 사듯이 집을 샀다는 말도 있다.

지금은 그때처럼 10배, 20배 수익을 얻기는 어렵지만, 상하이 부동산은 여전히 매력적인 가치가 있다. 집값 상승만을 봐도 그렇다. 특히 세금을 보면 더욱더 현혹된다. 부동산 수익이 생기면 세금도 높아지는 한국 부동산과 비교해 보면 상하이 부동산의 진가를 발견하게 된다.

한국에 비해 취득세율도 낮고, 보유세도 일정 조건을 갖추면 면제를 받을 수 있다. 종합부동산세는 아직 없어서 부담이 덜하다. 그리고 가장 매력적인 것은 양도세 부분이다. 

중국은 양도세를 매수자가 낸다. 집을 팔 때 받는 금액이 매도자에게 실제 쥐어지는 금액이다. 세금을 고려하지 않아도 되니 실제 수익률은 한국보다 훨씬 높다. 

주재원 남편을 따라 상하이에 오는 엄마들은 아이에게 영어와 중국어는 꼭 마스터시키고 돌아가겠다고 마음먹는다. 우선 시간상으로나 경제적으로 여유가 생기니 자녀 교육에 더 집중하게 된다. 물론 회사에서 주재비를 받아 한국보다 넉넉하게 살 수 있지만 교육비가 해외 유학비만큼 들기 때문에 상하이 국제학교 학비와 보습학원비를 내려면 다들 짠순이가 되지 않을 수 없다. 

거기에 매달 비싼 월세를 집주인에게 바치다 보면 다른 건 생각할 여유가 없다. 그래도 지금이 기회다 싶은 마음에 아파트라도 하나 사볼까 싶어도 어떻게 해야 하는지 물어볼 곳도 모른다. 물어볼 곳을 찾았더라도 외국인에 대해서는 경험이 없어 엉뚱하게 알려준다. 인터넷이나 챗봇에 물어본들 제대로 된 중국 부동산 관련 정보를 얻기 어렵다. 

내가 처음 서른아홉 살에 중국에 왔을 때 무엇이든 알려주는 사람이 있었다면 중국 부동산으로 좌충우돌하는 실패를 줄일 수 있지 않았을까, 그리고 더 빨리 부동산 부자가 되지 않았을까 하는 생각을 하게 되었다. 그래서 이 책에 내가 상하이 정착을 위해 말을 배우고 집을 보러 다니던 때부터 부동산 계약까지의 이야기를 담았다. 1장은 부동산을 시작하는 계기, 2장은 주택 임대하기, 3장은 외국인 매매 조건, 4장은 상하이 개발 계획, 5장은 실전편으로 중국 부동산 투자에 필요한 부분을 담았다. 

2023년 9월부터 이 책을 쓰는 동안 부동산 정책이 여러 차례 바뀌었다. 거의 15년 동안 중국 부동산 현장에서 일하면서 이처럼 단기간에 정책 변화가 많은 것은 처음 보았다. 여러 차례 내용을 수정하면서 가장 최근의 정보를 담고자 노력했다. 

또한 자세한 설명이 필요한 부분이나 꼭 알아두어야 하는 내용은 ‘상하이 집여사 부동산 노트’에 추가로 기재했다.

나와 같이 서른아홉 살 또는 마흔 초반에 중국에 나올 계획이 있거나, 이미 와서 적응 중이라면 월세만 내지 말고 이 책의 내용을 기반으로 중국 부동산을 시작해 보라 추천하고 싶다. 상하이 집주인(팡동, 房东)이 되기는 생각보다 어렵지 않고, 이번 기회에 당신은 중국 상하이 부자가 될 수 있다.